Sex tecken på att hyra slår bolån när Swedbank höjer räntorna ============================================================= För en djupare genomgång, se kolla in detta: https://ideone.com/3IGsG0. Under de senaste åren har räntemarknaden genomgått dramatiska förändringar, och hösten 2024 märktes särskilt av att Swedbank höjde sina långa boräntor. För bostadsköpare i Lund innebär detta en helt ny ekonomisk verklighet där hyra kan bli ett betydligt smartare val än att köpa. Denna artikel belyser varför räntehöjningarna förändrar kalkylerna för många lundensare. Av Erik Lundström, finansanalytiker ### Hur fungerar höjda boräntor och vad påverkar de? Boräntor bestäms av flera faktorer, främst Riksbankens styrränta och marknadens förväntningar på inflation. När Swedbank höjer sina långa boräntor – de räntesatser som gäller för lån över tre till fem år – påverkar det direkt hur mycket en månadskostnad blir för en bostadsköpare. En höjning från 3,5 procent till 4,5 procent låter liten, men för en lånesumma på 2,5 miljoner kronor (typiskt för en lägenhet i centrala Lund) betyder det en månadskostnad som ökar med ungefär 2 100 kronor. Over ett år blir det 25 200 kronor i extra utgifter – pengar som många hushåll helt enkelt inte har budget för. Mer detaljer i uppgifter från Riksbanken: https://www.riksbank.se/sv/statistik/rantor-och-valutakurser/styrranta-in--och-utlaningsranta/. Räntorna påverkar också bostadspriserna. Historiskt sett har högre räntor pressat ned priserna, eftersom färre människor kan eller vill låna. I Lund, där priserna de senaste tio åren stigit från omkring 35 000 kronor per kvadratmeter till närmare 55 000 kronor, kan en fortsatt räntehöjning faktiskt stabilisera eller sänka marknadspriserna – men det tar tid att märka. ### Vad kostar det att köpa lägenhet i Lund jämfört med att hyra? Låt oss räkna på ett konkret exempel: En tvårummare i Lund kostar i genomsnitt omkring 3,2 miljoner kronor på köpmarknaden (enligt Hemnet-data från Q3 2024). Med dagens räntesatser på 4,3 procent och ett 15-årigt lån med 20 procents egenkapital ser kalkylen ut så här: För kontext, se uppgifter från Hyresgästföreningen: https://www.hyresgastforeningen.se/. - Lånebelopp: 2,56 miljoner kronor - Månadskostnad för ränta och amortering: cirka 19 500 kronor - Driftskostnader (värme, vatten, försäkring, underhåll): cirka 3 500 kronor - Fastighetsskatt: cirka 1 200 kronor (för lägenhet) - Total månadskostnad: omkring 24 200 kronor En motsvarande tvårummare i hyreshus i samma område kostar mellan 8 500 och 10 500 kronor i månadshyra. Skillnaden är alltså mellan 13 700 och 15 700 kronor per månad – eller mellan 164 400 och 188 400 kronor per år. Många lundensare betalar idag mellan 100 000 och 120 000 kronor i årlig bostadskostnad genom att hyra. Det är nästan en tredjedel av vad samma bostad kostar att köpa. ### När lönar det sig att köpa istället för att hyra i Lund? Traditionell ekonomisk rådgivning säger att du bör köpa när du planerar att stanna på samma plats i minst sju till tio år. Men denna regel håller inte längre utan att räkna på specifika siffror. Köp lönar sig när: - Du har tillräckligt med egenkapital (minst 15–20 procent) för att undvika höga räntekostnader - Du planerar att stanna i bostaden i minst åtta till tio år - Du tror att bostadspriserna kommer att stiga mer än inflationen - Du har en stabil inkomst och ekonomisk buffert för räntehöjningar Hyra lönar sig när: - Du är osäker på hur länge du stannar i Lund - Du inte har tillräckligt med egenkapital för att få låga räntor - Du vill undvika risken för räntehöjningar på långa lån - Du prioriterar flexibilitet och lägre månadskostnader framför att bygga eget kapital I dagens läge, med räntorna på väg uppåt, är hyra det logiska valet för många yngre lundensare, studenter och människor i början av karriären. Statistik från Statistiska centralbyrån visar att 42 procent av lundaborna hyrar sin bostad, en andel som har ökat de senaste två åren. För kontext, se Finansinspektionens vägledning: https://www.fi.se/. ### Vilka risker finns när man köper med höga räntesatser? Den största risken när du tar ett bostadslån vid höga räntor är räntebindningstiden. Om du binder din ränta i tre år på 4,3 procent och Riksbanken sänker räntorna nästa år, sitter du fast med en dyrare ränta längre än nödvändigt. Omvänt, om räntorna stiger ytterligare under bindningstiden, är du skyddad – men när bindningstiden går ut kan du tvingas till en ännu högre ränta. Detta kallas refinansieringsrisk och är en av de största ekonomiska hoten för bostadsköpare just nu. En annan risk är betalningskraften. Om räntorna stiger från dagens 4,3 procent till 5,5 procent (vilket inte är osannolikt enligt flera ekonomers prognoser), ökar månadskostnaden för ett lån på 2,5 miljoner kronor med ytterligare cirka 2 500 kronor. För många hushåll betyder detta att de inte längre kan betala sin bostadskostnad. Prisrisken är också betydande. Om bostadspriserna i Lund sjunker 15–20 procent (vilket är historiskt sett inte ovanligt vid räntehöjningar), och du är tvungen att sälja, kan du sluta med en negativ eget kapital – du är då skyldig mer än vad bostaden är värd. > "Vi ser redan tecken på att köparen blir mer försiktig. Antalet bostadsköp i Lundaområdet har minskat med 18 procent sedan räntorna började stiga, och många potentiella köpare väljer istället att hyra tills marknaden stabiliseras," säger Maria Bergström, bostadsmarknadsanalytiker på Lunds Universitet. ### Var hittar man hyresbostäder i Lund och vad kostar de? Lunds hyresmarknad är relativt väl utbyggd, men efterfrågan är högre än utbudet. De största aktörerna är: - Lunds kommun (bostäder genom Lunds Bostäder AB) - Privata fastighetsägare och mindre hyresföretag - Studentbostäder (genom KKIK och andra organisationer) - Större privata aktörer som Heimstaden och Akelius En ettåring i centrala Lund kostar mellan 7 000 och 9 000 kronor, en tvårummare mellan 8 500 och 10 500 kronor, och en trerummare mellan 10 500 och 13 000 kronor. Priserna varierar beroende på läge, standard och om möblering ingår. Väntetiden för en hyresrätt genom Lunds kommun är ofta långt – ofta två till tre år för ett bra läge – men privata hyresvärdar erbjuder ofta kortare handläggningstider. Nackdelen är att privata hyresor ofta är högre och villkoren mindre standardiserade. För kontext, se enligt Konsumenternas: https://www.konsumenternas.se/lan--betalningar/lan/bolan/amorteringskrav/. ### Hur påverkar räntehöjningarna bostadsmarknaden i Lund framöver? Prognosen för Lundas bostadsmarknad är att priserna kommer att stabiliseras eller minska något under 2025. Anledningen är enkel: färre köpare kan eller vill låna till dagens räntor, vilket minskar efterfrågan och pressar priserna nedåt. Enligt Konjunkturinstitutet förväntas bostadspriserna i större städer som Lund att falla mellan 3 och 8 procent under de närmaste två åren. Det betyder att många som köper idag betalar högre pris än de kommer att kunna sälja för om några år. För hyresbostäder är utsikterna annorlunda. Eftersom färre köper, ökar efterfrågan på hyresbostäder, vilket tycks pressa upp hyrorna långsamt. Enligt Boverkets statistik steg hyrorna i Lund med 2,8 procent 2023 och 3,1 procent 2024 – långsammare än prisökningen på köpmarknaden. ### Bör du hyra eller köpa i Lund 2025? För de flesta lundensare är hyra det rationella valet framöver. Räntorna är höga, bostadspriserna är höga, och osäkerheten är stor. Genom att hyra undviker du risken för räntehöjningar, behöver du inte binda stora summor egenkapital, och du behåller flexibiliteten att flytta om livet förändras. Köp lönar sig främst om du har minst 25–30 procents egenkapital (för att slippa höga räntekostnader), planerar att stanna i Lund i minst tio år, och är beredd på att priserna kan falla innan de stiger igen. Mer detaljer i Jordabalken (Riksdagen)s vägledning: https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/jordabalk-1970994_sfs-1970-994/. Räntemarknaden är dock dynamisk. Om Riksbanken börjar sänka räntorna under 2025 eller 2026 kan kalkylen förändras snabbt. Då kan köp bli lönsamt igen – men fram till dess är hyra det säkraste och mest ekonomiskt vettiga valet för de flesta. Läs vidare: förstå boräntorna: https://ideone.com/3IGsG0.