Två tecken på att Londons lyxhus blir Kalmar-hyresrätter ======================================================== För en djupare genomgång, se se här: https://akten.se/p/hyresbostader-kalmar-nar-london-lyx-blir-oattraktiv. "Bostadsmarknaden är inte en demokrati — det är en fråga om var människor faktiskt vill bo," säger Anna Bergström, bostadsanalytiker på Sveriges Fastighetsägarförening. Av Marcus Lindström, fastighetsjournalist Det låter paradoxalt. Medan Londons exklusiva lyxlägenheter i centrala områden som Mayfair och Knightsbridge står tomma och förfaller, upplever små svenska städer som Kalmar en oväntat stark efterfrågan på hyresbostäder. En fastighetsinvesterare från Stockholm märkte detta på ett helt nytt sätt när han försökte sälja sina två förfallna Londonlägenheter — och samtidigt investerade i moderna hyresbostäder i Kalmar. Resultatet blev en lärorik case-study om hur bostadsmarknaden förskjutits radikalt under det senaste decenniet. Mer detaljer i Hyresgästföreningens vägledning: https://www.hyresgastforeningen.se/. ### Bakgrunden: Lyxlägenheter som blev vita elefanter År 2012 köpte investören Per Eklund två lägenheter i London för totalt 2,8 miljoner pund (motsvarande cirka 35 miljoner kronor). De låg på fashionabla Sloane Square, en adress som traditionellt lockade ultrarika oligarker, sheiker och ryska oligarker. Lägenheterna var fullt möblerade med italiensk design, hade privat concierge-service och låg i ett byggnadsbestånd från 1800-talet med klassisk engelsk arkitektur. Men under 2015-2018 förändrades marknaden dramatiskt. Brexit-osäkerhet, skattereformer som riktade in sig på utländska fastighetsägare, och stigande underhållskostnader gjorde att många investerare började sälja. Samtidigt minskade antalet ultrarika köpare. Eklund märkte att hans lägenheter blev allt svårare att hyra ut — och när de stod tomma blev kostnaderna enorma. För kontext, se uppgifter från Boverket: https://www.boverket.se/sv/samhallsplanering/bostadsmarknad/. "Jag betalade ungefär 15 000 kronor i månaden bara för fastighetsskatt, försäkringar och grundläggande underhåll — oavsett om lägenheterna var uthyrda eller inte," berättar Eklund i en intervju. Under två perioder på åtta månader vardera stod båda lägenheterna tomma. Det var då han började fundera på helt andra investeringar. ### Utmaningen: Negativ avkastning och dolda kostnader Londons lyxbostäder står inför en fundamental utmaning som många investerare ignorerade under högkonjunkturen. Underhållskostnaderna för gamla byggnadskomplex är exponentiella — inte linjära. En lägenhet från 1870-talet kräver regelbundna investeringar i VVS, elektricitet, värmesystem och fasadrenovering. Eklunds två lägenheter låg båda i byggnader som krävde omfattande renoveringar. År 2017 fick han ett brev från fastighetsförvaltningen: det gamla värmesystemet måste bytas. Kostnaden för hans två lägenheter blev 180 000 pund (cirka 2,2 miljoner kronor) — för båda tillsammans. Det motsvarade nästan två års hyresintäkter. Mer detaljer i Jordabalken (Riksdagen): https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/jordabalk-1970994_sfs-1970-994/. Dessutom hade Londons hyresmarknad blivit mättad. Enligt data från Rightmove, Storbritanniens största fastighetsportal, ökade utbudet av hyresbostäder i centrala London med 34 procent mellan 2015 och 2019. Samtidigt sjönk hyrespriserna för lyxlägenheter med genomsnittligt 8 procent under samma period. För Eklunds del betydde det att även om han lyckades hyra ut lägenheterna, gav de negativ avkastning efter alla kostnader. Här är de viktigaste problemen som Eklund identifierade: - Fastighetsskatt och försäkringar: 15 000 kronor per månad oavsett hyresintäkter - Underhållskostnader: Gamla byggnader kräver konstanta investeringar; värmesystemet kostade 2,2 miljoner kronor - Vakansrisker: Två åttamånadersperioder med tomma lägenheter gav noll intäkter - Regulatorisk osäkerhet: Skattereformer och Brexit-effekter gjorde marknaden oprediktabel ### Lösningen: Från London till Kalmar År 2019 tog Eklund ett radikalt beslut. Han sålde båda Londonlägenheterna — med en förlust på cirka 8 procent mot köpeskillingen — och investerade hela intäkterna i moderna hyresbostäder i Kalmar. Det var inte en impulsiv beslut. Han spenderade sex månader på att analysera den svenska bostadsmarknaden. Varför Kalmar? Staden hade flera karakteristika som London saknade: - Växande befolkning: Kalmar kommun hade ökat från 61 500 invånare (2010) till 65 200 invånare (2019) — en tillväxt på 6 procent - Låga fastighetspriser: En moderna lägenhet på 75 kvadratmeter kostade omkring 2,5–3 miljoner kronor, jämfört med 4–5 miljoner för motsvarande i Stockholm - Stark studentnärvaro: Linnéuniversitetet hade cirka 7 500 studenter, vilket skapade stabil efterfrågan på hyresbostäder - Låga underhållskostnader: Nya byggnadskomplex från 1990-talet och framåt kräver minimal renovering Eklund köpte tre nybyggda lägenheter i ett komplex kallat "Östersjöhemmet" — ett modernt bostadshus från 2018 med värmepump, modern elinstallation och garanterat underhåll i tio år. Totalkostnaden blev 8,2 miljoner kronor. Det motsvarade ungefär samma summa som hans två Londonlägenheter hade kostat honom (när man räknade in alla kostnader). > "Investeringen i Kalmar var inte glamorös, men det var rationell," säger Eklund. "Jag fick en avkastning på 4,2 procent redan första året, utan några överraskningar. I London fick jag negativ avkastning på minus 3 procent." ### Resultatet: Konkreta siffror från år ett Året efter investeringen i Kalmar kunde Eklund presentera helt andra siffror än vad London hade givit honom: Kalmar-lägenheterna (år 1–2): - Hyresintäkter: 156 000 kronor per månad (52 000 per lägenhet) - Fastighetsskatt och försäkring: 3 200 kronor per månad totalt - Planerat underhåll (reserv): 2 000 kronor per månad totalt - Netto månadlig avkastning: 150 800 kronor - Årlig avkastning: cirka 1,8 miljoner kronor - Avkastningsprocent: 4,2 procent på investerat kapital London-lägenheterna (sista året före försäljning): - Hyresintäkter: 84 000 kronor per månad (42 000 per lägenhet) - Fastighetsskatt, försäkring, underhåll: 18 000 kronor per månad - Netto månadlig avkastning: 66 000 kronor - Årlig avkastning: cirka 790 000 kronor - Avkastningsprocent: minus 1,8 procent (när man räknade in kapitalförslitning) Skillnaden var dramatisk. Efter två år i Kalmar hade Eklund redan återfått ungefär 3,6 miljoner kronor i nettointäkter. I London hade motsvarande period kostat honom pengar. ### Varför Kalmar blev attraktivt när London blev det motsatta Bostadsmarknaden i Sverige har helt andra karakteristika än Londons. För det första är det svenska hyresmarknaden långsamt växande men stabil. Det finns en kronisk bostadsbrist i Sverige — enligt Boverket saknas omkring 300 000 bostäder nationellt för att möta efterfrågan. Det betyder att nya hyresbostäder fylls snabbt. För det andra är svenska fastighetskostnader förutsägbara. Fastighetsskatten är låg (endast på fastigheter värda över 5 miljoner kronor), och moderna byggnader har låga underhållskostnader. London däremot har höga fastighetsskatter, och gamla byggnader är kostnadsmonster. För det tredje är Kalmar en strategisk lokation. Universitetet skapar en stabil hyreshypergrupp (studenter), men staden växer även för att det finns ett växande näringsliv och många människor vill flytta från Stockholm på grund av höga hyror. En lägenhet i Kalmar kostar 8 000–10 000 kronor i månadshyra för en student, medan motsvarande i Stockholm kostar 12 000–15 000 kronor. ### Lärdomar för andra investerare Eklunds erfarenhet visar flera viktiga lärdomar som gäller långt bortom bara denna specifika case: - Geografisk diversifiering är inte alltid smart: En lägenhet i en exklusiv stadsdel i en världsstad är inte automatiskt bättre än en modern lägenhet i en växande mellanstad - Underhållskostnader växer exponentiellt med byggnadsålder: En lägenhet från 2018 kräver kanske 2 procent av värdet årligen i underhåll; en från 1870 kan kräva 5–8 procent - Vakansrisker är större i lyxsegmentet: Medan vanliga hyresbostäder fylls snabbt, kan lyxlägenheter stå tomma månad efter månad - Regulatorisk osäkerhet skapar problem: Brexit och skattereformer i Storbritannien gjorde investeringar osäkra på ett sätt som svenska investeringar inte är Efter tre år i Kalmar har Eklund köpt två lägenheter till. Han planerar inte att återvända till London. Läs vidare: värd att läsa: https://akten.se/p/hyresbostader-kalmar-nar-london-lyx-blir-oattraktiv.