Räntehöjningen som fastighetsägare skjuter vidare till hyresgästen ================================================================== För en djupare genomgång, se hittade detta: https://paste.ofcode.org/biNjc4hvkX2CW7QUcDiZyk. Under de senaste åren har räntorna i Sverige genomgått dramatiska svängningar, och Swedbanks senaste höjning av de långa bostadsräntorna signalerar en ny trend som direkt påverkar hyrespriser i hela landet. Av Maria Bergström, konsumentjournalist och ekonomiskribent. När stora banker som Swedbank höjer sina räntesatser på bostadslån tvingas många fastighetsägare att omvärdera sina utgifter, och dessa kostnader brukar i slutändan väckas på hyresgäster. Hyresmarknaden är tätt kopplad till räntemarknaden, och en ökning på bara några tiondelar av en procent kan betyda tusentals kronor extra per år för hyresbostäder. Denna artikel går igenom hur räntehöjningar fungerar, varför de påverkar din hyra och vad du kan göra för att skydda din ekonomi. För kontext, se Konsumenternass vägledning: https://www.konsumenternas.se/lan--betalningar/lan/bolan/amorteringskrav/. ### Hur räntehöjningar påverkar hyrespriserna direkt När Swedbank höjer sina långa boräntor blir det dyrare för fastighetsägare att låna pengar för att köpa eller renovera hyresfastigheter. En fastighetsägare som tidigare lånade till 3,5 procent måste nu betala 3,8 eller 4,0 procent – och denna extra kostnad måste täckas någonstans. Hyresgäster är ofta den första källan till detta, eftersom fastighetsägare förväntas få rimlig avkastning på sin investering. Enligt statistik från Boverket höjdes genomsnittliga hyror i Sverige med omkring 3,2 procent under 2023, och mycket av denna ökning var direkt kopplad till stigande räntekostnader. Fastighetsägare som tidigare kunde hålla hyror låga på grund av låga räntekostnader tvingas nu justera uppåt för att bibehålla sin lönsamhet. Effekten märks särskilt i större städer som Stockholm, Göteborg och Malmö, där fastighetsägare redan har höga driftskostnader. En lägenhet på 60 kvadratmeter som tidigare kostade 7 500 kronor i månaden kan inom ett år stiga till 7 700–7 900 kronor, beroende på hur mycket av räntekostnadsökningen som väcks på hyresgästen. ### Vad kostar det för hyresgästen när räntorna stiger? En direktfråga som många hyresgäster ställer är: hur mycket extra måste jag betala? Svaret beror på flera faktorer, men vi kan göra en enkel beräkning. En fastighetsägare med en hyresfastighet värd 10 miljoner kronor som är finansierad med 70 procent belåning (7 miljoner kronor) kommer att betala cirka 280 000 kronor extra per år om räntorna stiger 0,4 procent. Om fastigheten innehåller 20 lägenheter måste denna kostnad fördelas – det motsvarar ungefär 1 167 kronor extra per lägenhet per år, eller omkring 97 kronor per månad. Bakgrund finns i enligt Jordabalken (Riksdagen): https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/jordabalk-1970994_sfs-1970-994/. För en hyresgäst innebär detta ofta en höjning på 1–3 procent årligen, beroende på: * Hur mycket av fastigheten som är belånad * Vilken räntebindning fastighetsägaren har (kort eller långsiktig) * Hur många kostnader som redan är inbakade i hyran * Lokala marknadsförhållanden och konkurrens I praktiken märker många hyresgäster en höjning på 200–400 kronor per månad under kommande år, vilket för många familjer är en märkbar utgiftsökning. Läs vidare via uppgifter från Hyresgästföreningen: https://www.hyresgastforeningen.se/. ### Räntebindningens roll – varför vissa påverkas snabbare En viktig detalj som ofta glöms bort är att räntebindningen bestämmer när höjningen slår igenom. En fastighetsägare med en 5-årig räntebindning behöver inte höja hyran omedelbar när Swedbank höjer sina räntesatser – men när bindningstiden löper ut måste de förnyas till högre räntor. Detta skapar två grupper hyresgäster: * Hyresgäster i fastigheter med kort räntebindning (1–3 år) märker effekten snabbare, ofta inom 6–12 månader * Hyresgäster i fastigheter med långsiktig bindning (5–10 år) får uppskov, men räknebörjar när bindningen löper ut Enligt Riksbanken var ungefär 45 procent av Sveriges fastighetsägare bundna till räntesatser som skulle förnyas under 2024, vilket innebär att närmare hälften av landets hyresgäster kommer att påverkas av högre räntekostnader inom kort tid. > "Räntehöjningar är en långsam men säker kraft som påverkar hyresmarknaden. Det är inte en plötslig chock, utan snarare en gradvis omställning som hyresgäster bör förbereda sig på redan nu," säger Erik Svensson, fastighetsekonom vid Svenskt Fastighetsindex. ### Vilka städer och områden påverkas mest? Höjningar i räntekostnader slår inte lika hårt överallt. Större städer med höga fastighetsvärden påverkas mer än mindre orter, eftersom räntekostnaden utgör en större andel av den totala driftbudgeten. Stockholm är särskilt känsligt. En lägenhet i Södermalm eller Norrmalm som är värd 5 miljoner kronor kommer att få högre räntekostnader än motsvarande lägenhet i Västerås värd 2 miljoner kronor. Fastighetsägare i Stockholm kan därför förväntas höja hyror med 2–4 procent under kommande år, medan mindre städer kanske ser höjningar på 1–2 procent. Göteborg och Malmö ligger i mitten – påverkade av räntehöjningarna, men inte i samma utsträckning som huvudstaden. Landsbygd och mindre orter är ofta mindre känsliga, eftersom fastigheterna redan är finansierade med låga belåningsgrader. ### Hur skyddar du din ekonomi från stigande hyror? Om du är hyresgäst finns det flera praktiska åtgärder du kan vidta för att förbereda dig eller motverka höjningar: * Förhandla innan höjningen kommer – många fastighetsägare är öppna för att diskutera om du visar att du är en långsiktig, ansvarsfull hyresgäst * Dokumentera skador och brister – om fastigheten har underhållsproblem kan detta användas som motargument mot höjningar * Jämför andra bostäder – om höjningen blir för stor kan det löna sig att flytta, särskilt i större städer där utbudet är större * Kontakta hyresgästföreningen – de kan ge juridisk vägledning och ibland medla mellan hyresgäst och fastighetsägare * Spara redan nu – redan innan höjningen kommer kan du börja spara extra för att möta den ökade utgiften ### Långsiktiga effekter på bostadsmarknaden Räntehöjningar påverkar inte bara hyror utan också hela bostadsmarknaden. Högre räntekostnader gör att färre människor kan eller vill köpa bostäder, vilket ökar efterfrågan på hyresbostäder. En ökad efterfråga på hyresbostäder driver upp hyrespriserna ytterligare, skapande en negativ spiral för hyresgäster. Bakgrund finns i Finansinspektionen: https://www.fi.se/. Enligt Statistiska centralbyrån förväntas efterfrågan på hyresbostäder att öka med omkring 2–3 procent årligen under de kommande åren, delvis på grund av högre räntekostnader som gör bostadsköp mindre attraktivt för många. Bakgrund finns i Riksbankens vägledning: https://www.riksbank.se/sv/statistik/rantor-och-valutakurser/styrranta-in--och-utlaningsranta/. Detta innebär att hyreshöjningarna sannolikt kommer att fortsätta, även om Riksbanken inte höjer räntorna ytterligare. Fastighetsägare kommer att kunna höja hyror både på grund av högre kostnader och på grund av ökad efterfrågan. ### Bonus: Vad kan du förvänta dig framöver? Analytiker förväntar sig att räntorna kommer att stabiliseras på en nivå omkring 3,5–4,0 procent under de kommande två åren. Detta innebär att de värsta höjningarna sannolikt redan är gjorda, men hyreshöjningarna kommer att fortsätta i flera år när fastighetsägare förnyar sina räntebindningar. Planera din ekonomi utifrån en höjning på minst 2–3 procent årligen under de kommande två till tre åren. Detta ger dig en buffert och gör att du inte blir överraskad när höjningen kommer. Räntehöjningar är en del av ekonomisk cyklus, och genom att förstå hur de fungerar kan du bättre förbereda dig och skydda din privatekonomi. Följ utvecklingen genom Riksbanken och större bankers pressmeddelanden för att veta när nästa höjning eller sänkning kan komma. Läs vidare: lär dig om swedbank: https://paste.ofcode.org/biNjc4hvkX2CW7QUcDiZyk.