Fem fel som gör energideklarationen ogiltig vid försäljning =========================================================== För en djupare genomgång, se läs mer här: https://graph.org/Energideklaration-vid-försäljning--fem-krav-säljaren-måste-uppfylla-07-31. Här är vad du behöver veta: energideklaration vid försäljning är en av de viktigaste juridiska skyldigheter en säljare har när fastigheten byter ägare. Enligt lag (2006:985) om energideklaration för byggnader måste säljaren presentera ett officiellt dokument som klassificerar byggnadens energiprestanda på en skala från A till G — där A är mest energieffektivt och G är minst. Denna artikel följer en konkret fallstudie från ett större bostadsbolag som upptäckte att nästan hälften av sitt bestånd saknade giltig deklaration, och hur de löste problemet innan försäljningar påbörjades. Av Erik Lundgren, fastighetsjurist och energieffektiviseringsspecialist ### Bakgrund: Ett bostadsbolags utmaning med energideklarationer Ett större bostadsbolag i Sverige med cirka 450 lägenheter fördelade på 28 byggnader från 1960-talet och framåt stod inför ett oväntad problem våren 2023. Bolaget planerade att sälja ett antal fastigheter för att finansiera moderniseringar i resten av beståndet. Under en rutinkontroll upptäckte de att endast 16 av 28 byggnader hade registrerade energideklarationer i Boverkets register — och flera av dessa var från 2013-2014, vilket betyder att de snart skulle löpa ut (giltighetsperioden är tio år). Situationen var långt ifrån unik. Enligt Boverkets senaste data saknar mellan 30 och 40 procent av befintliga byggnader i Sverige giltig energideklaration. För många fastighetsägare blir detta ett praktiskt problem först när försäljning eller uthyrning står på agendan — då är tiden ofta knapp och kostnaden kan bli överraskande. ### Utmaning: Juridiska krav och tidspress vid försäljning Säljarens ansvar är absolut. Enligt lag (2006:985) måste säljaren se till att en giltig energideklaration är upprättad innan köpekontraktet undertecknas. Om deklarationen saknas eller är ogiltigt kan köparen enligt lag kräva att säljaren bekostnaden för att få en upprättad i efterhand — något som ofta leder till tvister och kan fördröja eller blocka försäljningen helt. För bostadsbolaget blev tidskalkyleringen kritisk. De hade följande faktorer att hantera: - Giltighetsperioden löper ut: Elva av de 28 byggnaderna behövde nya deklarationer omedelbar (redan överskridna eller inom några månader). - Certifierade energiexperter är begärda: Framför allt innan försäljningssäsonger (vår och höst) är väntetiderna på certifierade energiexperter ofta 4-8 veckor. - Kostnaden är försäljarens: Energideklarationen kostar mellan 1 500 och 3 500 kronor per villa eller mindre byggnad, men för större flerbostadshus kan kostnaden bli betydligt högre — ibland upp till 5 000-6 000 kronor. - Ingen möjlighet att skjuta på det: En försäljning kan inte genomföras utan giltig deklaration, och köpare förväntar sig att dokumentet är klart innan de undertecknar. ### Lösning: Strategisk inventering och långsiktig planering Bostadsbolaget tog ett strukturerat grepp om problemet: Steg 1: Inventering via Boverkets register De började med att söka alla 28 byggnader i Boverkets öppna register (tillgänglig på boverket.se). Detta tog några timmar och gav en fullständig överblick: - Vilka byggnader som hade registrerade deklarationer - Vilket år de var utfärdade - Vilken energiklass varje byggnad hade Läs vidare via kommunal bostadspolitik: https://www.stockholm.se/. Steg 2: Prioritering baserat på försäljningsplan Bolaget delade in byggnaderna i tre grupper: - Grupp A (försäljning inom 6 månader): 8 byggnader behövde omedelbar upprättning av nya deklarationer - Grupp B (försäljning inom 12 månader): 7 byggnader med deklarationer från 2014-2015 (löper ut inom ett år) - Grupp C (långsiktig planering): 13 byggnader med giltiga deklarationer eller där försäljning var osäker Steg 3: Engagemang av flera certifierade energiexperter I stället för att köa hos en enda expert engagerade bolaget tre olika certifierade energiexperter parallellt. Detta minskade väntetiden från 8 veckor till 3-4 veckor. Kostnaden för detta var något högre per deklaration (ca 5-10 procent premie för snabbare handläggning), men tiden sparades väl värd. Läs vidare via energideklaration enligt Boverket: https://www.boverket.se/sv/energideklaration/. Steg 4: Energieffektiviseringsåtgärder före deklaration För flera av byggnaderna från 1960-70-talen hade bolaget redan gjort mindre upprustningar — nya fönster, värmepumpar, bättre isolering. De valde att vänta med energideklarationen tills dessa åtgärder var genomförda, för att deklarationen skulle reflektera den faktiska energiprestandan. Detta påverkade två av byggnaderna från energiklass E ned till D, vilket kunde marknadsföringsargument. Läs vidare via försäljningsprocess: https://www.maklarsamfundet.se/. ### Resultat: Tid och pengar sparades Efter sex månaders arbete hade bostadsbolaget löst problemet: - Alla 28 byggnader hade nu giltig, registrerad energideklaration i Boverkets register - Försäljningsprocessen accelererades: Utan denna ordning hade varje försäljning blivit försenad med 4-6 veckor - Kostnaden blev hanterbar: Totalt spenderades cirka 78 000 kronor på alla 28 deklarationer (genomsnitt 2 800 kronor per byggnad). Detta motsvarar ungefär 0,5 procent av försäljningsvärdet för en typisk flerbostadsfastighet - Två byggnader fick bättre energiklass: Efter upprustningar klassificerades två byggnader om från E till D, vilket bolaget kunde använda som försäljningsargument - Inga juridiska tvister: Genom att lösa detta proaktivt undvek bolaget senare tvister med köpare En viktig observation: efterfrågan på energideklarationer ökar 15-20 procent årligen före försäljning, enligt energieffektiviseringsföretag. Detta innebär att väntetider på certifierade experter blir längre varje år — planering långt före försäljning är alltså inte bara juridiskt klokt utan också praktiskt nödvändigt. ### Vad är säljarens ansvar för energideklaration? Säljaren är juridiskt ansvarig för att en giltig energideklaration är upprättad. Det spelar ingen roll om säljaren är en privatperson, ett bostadsbolag eller en företagsfastighet — ansvaret är samma. Deklarationen måste vara registrerad i Boverkets register innan köpekontraktet undertecknas. Om säljaren inte uppfyller detta kan köparen enligt lag kräva ersättning för kostnaden att få en upprättad i efterhand. ### Hur länge är en energideklaration giltig? En energideklaration är giltig i exakt tio år från utfärdandedatumet. Efter det är den inte längre juridiskt giltig för försäljning eller uthyrning. Det är därför kritiskt att hålla ordning på utgångsdatum — speciellt för större fastighetsägare med många byggnader. Många bostadsbolag använder nu digitala register eller kalkylark för att spåra vilka deklarationer som löper ut när. ### Vad kostar en energideklaration? Kostnaden varierar beroende på byggnadens storlek och komplexitet: - Villa eller mindre flerbostadshus: 1 500-3 500 kronor - Större flerbostadshus (10+ lägenheter): 3 500-6 000 kronor - Snabbar upprättning (inom 1-2 veckor): Ofta 10-20 procent premie Säljaren betalar alltid kostnaden. Det är en direkt utgift som måste budgeteras in före försäljning. ### Påverkar energiklassen försäljningspriset? Det finns ingen automatisk prispåverkan, men energiklassen kan indirekt påverka marknadsintresset. Byggnader med energiklass A-C kan attrahera miljömedvetna köpare och långsiktiga investerare. En försämrad klass (E-G) kan däremot skapa farhågor om framtida driftskostnader och kan försvåra försäljningen. Mer detaljer i energieffektivitet miljö: https://www.naturvardsverket.se/. Bostadsbolaget i fallstudien märkte detta konkret: två byggnader som klassificerades om från E till D efter upprustningar genererade större köpargrupp och kortare försäljningstid. ### Vad gör jag om energideklarationen saknas vid försäljning? Om deklarationen saknas måste säljaren omedelbar engagera en certifierad energiexpert för att få en upprättad. Detta tar normalt 3-8 veckor. Under denna tid kan försäljningen inte genomföras juridiskt. För att undvika denna situation helt bör fastighetsägare inventera sitt bestånd via Boverkets register långt före försäljning — helst 6-12 månader innan planerad försäljning. Läs vidare via konsumenträttigheter köpare: https://www.konsumentverket.se/. ### Lärdomar för andra fastighetsägare Fallstudien från bostadsbolaget visar fem konkreta lärdomar som alla säljare kan ta med sig: - Börja långt innan försäljning: Inventera dina byggnader i Boverkets register minst ett år före planerad försäljning - Planera för väntetider: Certifierade energiexperter är ofta bokade långt fram — speciellt vår och höst - Engagera flera experter parallellt: Om du har många byggnader sparar du tid (och pengar) genom att sprida arbetet - Kombinera med energieffektiviseringsåtgärder: Om du redan planerar upprustningar, vänta med deklarationen tills dessa är klara - Budgetera för kostnaden: En energideklaration är en direktkostnad som måste planeras in i försäljningsbudgeten För ett större bestånd kan detta spara både veckor av försäljningsförseningar och tusentals kronor i juridiska tvister senare. Läs vidare: tips om energideklaration ansvar: https://graph.org/Energideklaration-vid-försäljning--fem-krav-säljaren-måste-uppfylla-07-31.