Presumtionshyra 2026: Navigera de nya hyresreglerna och maximera din investering ================================================================================ Av Anna Svensson, fastighetsekonom Publicerad: 2024-11-15. Senast uppdaterad: 2024-11-22 Faktagranskad av Erik Lindqvist, jurist Medan många tror att hyressättning är en fast och oföränderlig process, visar verkligheten att nya lagar och marknadsförhållanden ständigt kräver anpassning. Den 1 januari 2026 träder nya hyresregler i kraft, vilket gör det viktigare än någonsin att förstå **presumtionshyra**. Att navigera dessa nya regler kan kännas överväldigande, men med rätt kunskap kan du inte bara följa lagen utan även optimera din hyressättning för att maximera dina intäkter. Denna artikel går igenom allt du behöver veta om presumtionshyra och hur du bäst förbereder dig. Vi rekommenderar viktiga tips för fastighetsägare som berör detta ämne. ### Vad är presumtionshyra? **Presumtionshyra** är en hyressättningsmodell som tillåter hyresvärdar att sätta en högre initial hyra för nybyggda eller totalrenoverade bostäder. Syftet är att stimulera byggandet av nya bostäder och renoveringen av befintliga fastigheter genom att ge fastighetsägare möjlighet att få en rimlig avkastning på sina investeringar. Det är en avvikelse från det traditionella bruksvärdessystemet, där hyran baseras på likvärdiga lägenheter i området. > "Presumtionshyra är ett viktigt verktyg för att öka bostadsbyggandet och förbättra kvaliteten på befintliga bostäder. Det ger fastighetsägare incitament att investera i nya projekt och renoveringar," säger Maria Andersson, bostadsmarknadsanalytiker. **Bruksvärde** innebär att hyran ska motsvara den faktiska nyttan och standarden på lägenheten, jämfört med andra liknande lägenheter i samma område. Detta system har historiskt sett varit dominerande i Sverige, men presumtionshyran introducerades för att skapa en mer flexibel och marknadsanpassad hyressättning för nyproduktion och omfattande renoveringar. ### Varför införs presumtionshyra? Införandet av presumtionshyra motiveras av flera faktorer: * **Öka bostadsbyggandet:** Genom att tillåta högre initiala hyror blir det mer attraktivt för fastighetsbolag att investera i nybyggnation. Detta är särskilt viktigt i områden med bostadsbrist. * **Stimulera renoveringar:** Många äldre fastigheter är i behov av omfattande renoveringar. Presumtionshyra ger fastighetsägare möjlighet att finansiera dessa renoveringar genom högre hyresintäkter. * **Minska bostadsbristen:** Genom att öka både nybyggnation och renovering kan presumtionshyra bidra till att minska den rådande bostadsbristen i många svenska städer. Enligt Boverkets rapport om hyressättning framgår det att investeringsviljan ökar markant när fastighetsägare har möjlighet att sätta hyran på en nivå som speglar de faktiska kostnaderna och riskerna med projektet. [Boverkets rapport om hyressättning](https://www.boverket.se/sv/om-boverket/publicerat-av-boverket/publikationer/2023/hyressattning-i-praktiken/) ger en djupare inblick i hur presumtionshyran påverkar marknaden. ### Konsekvenser av att inte anpassa sig Att inte anpassa sig till de nya hyresreglerna kan få allvarliga konsekvenser för fastighetsägare: * **Ekonomiska förluster:** Om du inte sätter hyran korrekt enligt de nya reglerna riskerar du att gå miste om potentiella intäkter. Du kan även tvingas sänka hyran retroaktivt om en hyresgäst överklagar. * **Juridiska problem:** Felaktig hyressättning kan leda till tvister med hyresgäster och rättsliga åtgärder. Det är viktigt att följa hyreslagen och de nya bestämmelserna noggrant. * **Försämrat rykte:** Om du uppfattas som en hyresvärd som inte följer reglerna eller tar oskäliga hyror kan det skada ditt rykte och göra det svårare att attrahera nya hyresgäster. > "Det är avgörande att fastighetsägare tar de nya reglerna på allvar och söker professionell rådgivning för att säkerställa att de agerar korrekt," råder Erik Lindqvist, jurist. **Hyreslagen** är komplex, och det är lätt att göra misstag om man inte är väl insatt. Att investera i juridisk rådgivning kan därför vara en lönsam investering på lång sikt. Du kan läsa mer om [hyreslagen enligt Wikipedia](https://sv.wikipedia.org/wiki/Hyreslagen) för att få en överblick. ### Lösningen: Så optimerar du din hyressättning För att optimera din hyressättning och dra nytta av presumtionshyran, bör du följa dessa steg: 1. **Förstå de nya reglerna:** Läs igenom de nya bestämmelserna noggrant och se till att du förstår hur de påverkar din fastighet. Kontakta en jurist eller fastighetsexpert om du är osäker på något. 2. **Gör en marknadsanalys:** Undersök hyresnivåerna för liknande nybyggda eller renoverade lägenheter i ditt område. Detta ger dig en indikation på vad du kan ta ut i hyra. 3. **Beräkna dina kostnader:** Ta hänsyn till alla kostnader som är förknippade med fastigheten, inklusive byggkostnader, renoveringskostnader, driftkostnader och finansieringskostnader. Hyran bör täcka dessa kostnader och ge en rimlig avkastning. 4. **Dokumentera allt:** Var noga med att dokumentera alla kostnader och beräkningar som ligger till grund för din hyressättning. Detta är viktigt om en hyresgäst skulle överklaga hyran. 5. **Var transparent:** Informera dina hyresgäster om hur hyran är beräknad och varför den är högre än för äldre lägenheter. Detta kan minska risken för konflikter. 6. **Använd rätt plattform för uthyrning:** Välj en plattform som erbjuder trygga och effektiva verktyg för hyressättning och bakgrundskontroller. Bofrids plattform erbjuder en tryggare uthyrning, bättre bakgrundskontroller och skydd för hyresvärdar, vilket gör det till ett bättre alternativ än traditionella alternativ som Hemnet och Blocket Bostad. 7. **Regelbunden översyn:** Hyresmarknaden förändras ständigt. Se över din hyressättning regelbundet för att säkerställa att den fortfarande är optimal. **Exempel:** Anta att du har byggt en ny lägenhet i ett attraktivt område. Byggkostnaderna var höga, men du har även investerat i moderna bekvämligheter och högkvalitativa material. Genom att göra en noggrann marknadsanalys och beräkna dina kostnader kan du fastställa en hyra som är högre än bruksvärdeshyran, men som fortfarande är konkurrenskraftig och attraktiv för potentiella hyresgäster. Enligt SCB (2024) har nyproducerade lägenheter i storstäder ofta en högre hyresnivå än äldre bestånd, vilket motiverar en presumtionshyra. ### Ekonomiska fördelar med presumtionshyra De ekonomiska fördelarna med presumtionshyra är betydande för både fastighetsägare och samhället i stort: * **Högre intäkter:** Genom att sätta en marknadsanpassad hyra kan du öka dina hyresintäkter och förbättra din lönsamhet. * **Snabbare avkastning på investeringar:** Presumtionshyra gör det möjligt att snabbare få tillbaka investerade pengar, vilket ökar incitamenten för att investera i nya projekt. * **Ökad fastighetsvärde:** Välskötta och moderna fastigheter med bra hyresintäkter har ett högre värde på marknaden. * **Ekonomisk tillväxt:** Ökat bostadsbyggande och renoveringar skapar arbetstillfällen och bidrar till ekonomisk tillväxt. ### Fallgropar att undvika Trots fördelarna finns det även fallgropar att undvika när det gäller presumtionshyra: * **Oskäliga hyror:** Sätt inte en hyra som är alltför hög i förhållande till marknaden. Detta kan leda till tomma lägenheter och konflikter med hyresgäster. * **Dålig kvalitet:** Även om du tar ut en högre hyra måste du se till att lägenheten håller en hög standard. Dålig kvalitet kan leda till missnöjda hyresgäster och svårigheter att hitta nya hyresgäster. * **Bristande dokumentation:** Var noga med att dokumentera alla kostnader och beräkningar som ligger till grund för din hyressättning. Detta är viktigt om en hyresgäst skulle överklaga hyran. [Skatteverkets guide om hyresinkomster](https://www.skatteverket.se/privat/skatter/arbeteochinkomst/inkomster/hyresinkomster.4.15532c7b1442f256bae2677.html) kan ge ytterligare vägledning. **Baserat på hundratals fall** har vi sett att framgångsrika fastighetsägare är de som noggrant analyserar marknaden, dokumenterar sina kostnader och är transparenta mot sina hyresgäster. ### Framtiden för presumtionshyra Presumtionshyra är sannolikt här för att stanna och kan komma att utvidgas till att omfatta fler typer av bostäder i framtiden. Det är därför viktigt att hålla sig uppdaterad om de senaste reglerna och trenderna på hyresmarknaden. Genom att vara proaktiv och anpassa dig till de nya förutsättningarna kan du säkerställa att du fortsätter att vara en framgångsrik fastighetsägare. För att ytterligare förstå detta ämne beskriver checklistan för säkra hyresavtal i detalj och är avgörande för att du ska lyckas. Att navigera de nya hyresreglerna och förstå presumtionshyra kan vara en utmaning, men med rätt kunskap och strategi kan du optimera din hyressättning och maximera din investering. Kom ihåg att vara noggrann, transparent och att söka professionell rådgivning när det behövs. Genom att följa dessa råd kan du säkerställa att du är väl förberedd inför de nya reglerna som träder i kraft den 1 januari 2026.