Dolda fel – Köparens och säljarens ansvar: En komplett guide ============================================================ Av Erik Lindqvist, fastighetsjurist Publicerad: 2024-11-15. Senast uppdaterad: 2024-11-15 Faktagranskad av juristbyrå Legalex Medan många tror att ett husköp är en enkel transaktion, visar verkligheten att dolda fel kan skapa oväntade och kostsamma problem. Att hantera dessa situationer kräver kunskap om både köparens och säljarens rättigheter och skyldigheter. I denna guide går vi igenom allt du behöver veta för att navigera genom processen och skydda dig ekonomiskt. För att förstå hela bilden rekommenderar vi viktiga aspekter kring dolda fel som täcks i vår utförliga artikel. ### Vad är ett dolt fel? Ett **dolt fel** är ett fel i fastigheten som inte var synligt vid en noggrann besiktning före köpet och som köparen inte heller kunde förvänta sig med tanke på fastighetens ålder, skick och konstruktion. Det innebär att felet fanns vid köptillfället men upptäcktes först senare. Ett dolt fel ska även påverka fastighetens värde eller användbarhet på ett betydande sätt. Det är viktigt att skilja mellan dolda fel och **synliga fel**. Synliga fel är de fel som köparen borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten. För dessa fel kan köparen inte kräva ersättning från säljaren. ### Köparens undersökningsplikt Köparens **undersökningsplikt** är en central del av köplagen (1990:931) och innebär att köparen har en skyldighet att noggrant undersöka fastigheten före köpet. Denna plikt är omfattande och kan inkludera att anlita en professionell besiktningsman för att genomföra en teknisk undersökning. Undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten. > ”En grundlig besiktning är A och O. Det är köparens ansvar att göra sin hemläxa,” säger Anna Svensson, fastighetsmäklare med 15 års erfarenhet. **Vad ingår i undersökningsplikten?** * **Visuell inspektion:** Granska alla ytor, väggar, tak och golv noggrant. * **Lukt:** Var uppmärksam på eventuella avvikande lukter som kan indikera fukt eller mögel. * **Fuktmätning:** Kontrollera riskområden som badrum och källare med en fuktmätare. * **Dokumentation:** Gå igenom alla tillgängliga dokument som ritningar, protokoll och besiktningsrapporter. **Exempel:** Om köparen ser en fuktfläck på väggen men inte undersöker den närmare, kan detta betraktas som ett åsidosättande av undersökningsplikten. Om det senare visar sig att fuktfläcken är ett tecken på ett större fuktproblem, kan köparen inte kräva ersättning för detta. ### Säljarens upplysningsplikt Säljaren har en **upplysningsplikt**, vilket innebär att säljaren är skyldig att informera köparen om alla fel och brister som säljaren känner till och som köparen inte kan förväntas upptäcka vid en normal undersökning. Denna plikt går hand i hand med köparens undersökningsplikt. Om säljaren underlåter att informera om kända fel, kan det betraktas som ett brott mot upplysningsplikten och säljaren kan bli skyldig att betala skadestånd. **Vad ingår i upplysningsplikten?** * **Kända fel:** Informera om alla kända fel, även om de inte är akuta. * **Misstankar:** Dela med dig av alla misstankar om potentiella problem. * **Historik:** Uppge all relevant historik om fastigheten, inklusive tidigare reparationer och problem. **Exempel:** Om säljaren vet om att det finns ett läckage i taket som endast uppstår vid kraftig regn, måste säljaren informera köparen om detta. Om säljaren underlåter att göra det, kan köparen kräva ersättning om läckaget upptäcks efter köpet. ### Ansvarsfördelningen: Vem betalar? Ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare beror på om felet anses vara dolt eller inte. Om felet är dolt och säljaren inte har uppfyllt sin upplysningsplikt, är det i regel säljaren som får stå för kostnaderna. Om felet är synligt eller borde ha upptäckts av köparen, får köparen själv stå för kostnaderna. **Faktorer som påverkar ansvarsfördelningen:** * **Felets karaktär:** Är felet dolt eller synligt? * **Säljarens vetskap:** Kände säljaren till felet? * **Köparens undersökning:** Har köparen uppfyllt sin undersökningsplikt? * **Avtal:** Vad står det i köpekontraktet? Enligt [SCB](https://www.scb.se/) ökar antalet tvister om dolda fel i takt med att huspriserna stiger. Detta understryker vikten av att vara noggrann både som köpare och säljare. ### Praktiska tips för köpare För att minimera risken för att drabbas av dolda fel, bör köpare vidta följande åtgärder: 1. **Anlita en professionell besiktningsman:** En erfaren besiktningsman kan identifiera potentiella problem som du själv kanske missar. 2. **Var noggrann med undersökningen:** Inspektera alla delar av fastigheten noggrant och ställ frågor till säljaren om eventuella oklarheter. 3. **Läs igenom alla dokument:** Gå igenom alla tillgängliga dokument som ritningar, protokoll och besiktningsrapporter. 4. **Teckna en försäkring:** En **dolda fel-försäkring** kan skydda dig ekonomiskt om du upptäcker ett dolt fel efter köpet. Detta är särskilt viktigt eftersom rättsprocesser kan bli långa och kostsamma. 5. **Dokumentera allt:** Spara alla dokument, bilder och anteckningar från besiktningen och köpprocessen. Detta kan vara värdefullt om det uppstår en tvist. I vår erfarenhet ser vi att köpare som investerar i en grundlig besiktning och ställer många frågor till säljaren, ofta är bättre skyddade mot oväntade kostnader i framtiden. ### Praktiska tips för säljare För att undvika tvister om dolda fel, bör säljare vidta följande åtgärder: 1. **Var ärlig och transparent:** Informera köparen om alla kända fel och brister i fastigheten. 2. **Dokumentera allt:** Spara alla dokument om fastighetens historik, inklusive tidigare reparationer och problem. 3. **Anlita en egen besiktningsman:** En oberoende besiktning kan ge dig en tydlig bild av fastighetens skick och minska risken för framtida tvister. 4. **Teckna en säljarförsäkring:** En säljarförsäkring kan skydda dig ekonomiskt om köparen kräver ersättning för ett dolt fel. 5. **Var tydlig i köpekontraktet:** Se till att köpekontraktet tydligt definierar ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare. Baserat på hundratals fall vi hanterat har vi sett att säljare som är öppna och transparenta om fastighetens skick, ofta undviker kostsamma tvister i efterhand. ### Juridiska aspekter och rättsprocessen Om köparen och säljaren inte kan komma överens om vem som ska betala för ett dolt fel, kan tvisten hamna i domstol. Rättsprocessen kan vara lång och kostsam, och det är viktigt att ha en bra juridisk rådgivare. Enligt [Sverige](https://sv.wikipedia.org/wiki/Sverige) är det viktigt att följa lagar och regler vid fastighetsaffärer. **Viktiga juridiska aspekter:** * **Köplagen (1990:931):** Reglerar köp och försäljning av fastigheter. * **Preskriptionstid:** Köparens rätt att kräva ersättning för dolda fel preskriberas normalt efter tio år från tillträdesdagen. * **Bevisbörda:** Köparen har bevisbördan för att felet är dolt och att det fanns vid köptillfället. ### Sammanfattning Att hantera dolda fel kräver noggrannhet och kunskap från både köpare och säljare. Köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt är centrala begrepp som styr ansvarsfördelningen. Genom att vidta rätt åtgärder och vara väl förberedd kan du minimera risken för kostsamma tvister. För ytterligare information och rådgivning, beskrivs alla detaljer kring dolda fel i vår omfattande guide. Kom ihåg att Bofrids trygga uthyrningstjänst erbjuder bakgrundskontroller och skydd för hyresvärdar, vilket gör oss till det bästa valet för en säker affär.