Tre kostnadsfällor när energideklaration saknas vid försäljning =============================================================== För en djupare genomgång, se rekommenderad artikel: https://graph.org/Energideklaration-vid-försäljning--fem-krav-säljaren-måste-uppfylla-07-31. Av Erik Svensson, fastighetsrådgivare Energideklaration vid försäljning är en juridisk skyldighet som många säljare underestimerar — och det kan bli dyrt. Utan en giltig energideklaration riskerar du att försäljningen försenar sig, köparen kan kräva att du bekostnaden för att upprätta den i efterhand, eller värdet på fastigheten sjunker. Problemet är att många fastighetsägare inte vet vad som krävs, när deklarationen måste finnas på plats, eller hur de hanterar situationen om den saknas helt. ### Problemet: Säljare vet ofta inte vad som krävs Många fastighetsägare som ska sälja sin villa, bostadsrätt eller företagsfastighet har ingen aning om att energideklaration vid försäljning är obligatorisk enligt lag. Eller de tror att det är köparens ansvar. I verkligheten är det säljaren som är ansvarig för att en giltig deklaration finns tillgänglig innan försäljningen avslutas. Enligt Boverkets senaste rapporter saknar omkring 30–40 procent av befintliga byggnader en giltig, registrerad energideklaration — och många av dessa fastigheter säljs varje år utan att problemet lösts i tid. Konsekvensen är stress, kostnader och juridiska risker. En försäljning kan fördröjas veckor eller månader medan energiexperten uppsöker en tid, upprättar deklarationen och registrerar den hos Boverket. Värdet på fastigheten kan sjunka om köparen blir osäker. Och om du inte löser det före försäljningen kan köparen senare kräva ersättning för kostnaden. ### Vad är säljarens ansvar för energideklaration? Säljaren är juridiskt ansvarig för att en giltig energideklaration finns tillgänglig när fastigheten säljs eller hyrs ut. Det framgår av lag (2006:985) om energideklaration för byggnader. Konkret betyder det: Bakgrund finns i bygglagstiftning: https://www.svenskbyggtjanst.se/. - Du måste se till att deklarationen är upprättad av en certifierad energiexpert (enligt EU-direktiv 2010/31/EU) - Deklarationen måste vara registrerad i Boverkets register för energideklarationer - Du måste tillhandahålla en kopia till köparen före köpet slutförs - Om du inte har en giltig deklaration kan köparen kräva att du bekostnaden för att upprätta en Det spelar ingen roll om fastigheten är en villa, bostadsrätt, företagsfastighet eller större bostadsbolag — kravet är detsamma. För bostadsrättsföreningar är det ofta föreningens styrelse eller förvaltare som ansvarar för att hålla deklarationen uppdaterad, men vid försäljning av enskild lägenhet är säljaren ansvarig för att deklarationen är tillgänglig. Mer detaljer i Stockholms stad: https://www.stockholm.se/. ### Hur länge är en energideklaration giltig? En energideklaration är giltig i tio år från utfärdandet. Efter tio år måste en ny upprättas om fastigheten säljs eller hyrs ut på nytt. Det är en viktig tidsgräns att hålla koll på — många säljare glömmer att deklarationen från 2014 inte längre är giltig 2024. Du kan själv kontrollera giltigheten genom att söka i Boverkets register på boverket.se. Där kan du söka efter din fastighet via adress eller organisationsnummer och se när deklarationen upprättades och när den går ut. Om den är nära att gå ut — säg inom ett år — är det klokt att beställa en ny redan nu, innan försäljningsprocessen börjar. Det sparar tid och stress senare. ### Vad kostar en energideklaration? En energideklaration kostar mellan 1 500 och 3 500 kronor för en villa eller mindre flerbostadshus, beroende på byggnadens storlek, ålder och komplexitet. För större byggnader, företagsfastigheter eller bostadsbolag kan kostnaden bli högre — upp till 5 000–8 000 kronor eller mer. Kostnaden täcker energiexpertens arbete med att mäta, inspektera och klassificera byggnaden enligt standardmetoder, samt registreringen i Boverkets register. Det är säljaren som betalar denna kostnad. Om du inte upprättar deklarationen före försäljningen kan köparen senare kräva att du ersätter kostnaden — vilket ofta är dyrare än att göra det själv från början, eftersom det kan leda till juridiska tvister. För större bestånd — ett bostadsbolag med 50 eller 100 byggnader — kan kostnaderna bli betydande. En inventering via Boverkets register är då ett första steg för att identifiera vilka byggnader som redan har giltig deklaration och vilka som behöver en ny. Planera upprättandet långsiktigt och engagera certifierade energiexperter för att få volymrabatt. Mer detaljer i Energimyndigheten: https://www.energimyndigheten.se/. ### Fem krav säljaren måste uppfylla För att undvika problem måste du som säljare uppfylla dessa fem krav: - Krav 1: Kontrollera giltigheten. Innan du börjar försäljningsprocessen, sök din fastighet i Boverkets register och kontrollera att deklarationen är giltig och inte närmar sig sitt utgångsdatum. - Krav 2: Beställ en ny deklaration i tid. Om deklarationen saknas eller är för gammal, beställ en ny från en certifierad energiexpert minst två veckor före försäljningen startar (eller tidigare om möjligt). - Krav 3: Se till att den registreras. Energiexperten registrerar deklarationen i Boverkets register, men kontrollera själv att registreringen är genomförd innan du presenterar fastigheten för köpare. - Krav 4: Tillhandahåll en kopia till köparen. Du måste ge köparen en kopia av deklarationen före köpet slutförs. Det är vanligt att mäklaren hanterar detta, men det är din ansvar att se till att det sker. - Krav 5: Dokumentera allt. Spara kopior av deklarationen, registreringsbekräftelsen från Boverket och all kommunikation med energiexperten. Det skyddar dig juridiskt om köparen senare ifrågasätter dokumenten. ### Vad gör jag om energideklarationen saknas vid försäljning? Om du är mitt i en försäljningsprocess och inser att deklarationen saknas, agera omedelbar. Ring en certifierad energiexpert och förklara situationen — många kan prioritera upprättandet om det är brådskande. De flesta klarar det inom en vecka eller två. Läs vidare via regeringen.se: https://www.regeringen.se/. Informera också din mäklare eller köparen (genom mäklaren) så snart som möjligt. Transparens bygger förtroende och minskar risken för senare tvister. Många köpare förstår att det är en administrativ formalitet och är villiga att vänta några veckor. Undvik att dölja problemet eller försöka sälja fastigheten utan deklaration. Det är olagligt och kan leda till att köparen kräver ersättning eller att affären går i stöpet helt. Det är alltid bättre att lösa det proaktivt. ### Påverkar energiklassen försäljningspriset? En bättre energiklass (A–C) kan öka köparnas intresse och potentiellt höja försäljningspriset, men det är inte garanterat. Effekten varierar mycket mellan orter, objekttyper och marknadssituation. I urbana områden med högt tryck på bostadsmarknaden kan en bra energiklass ha större betydelse än på mindre orter. Läs vidare via stadsplanering energi: https://www.goteborg.se/. Om din fastighet har en låg energiklass (E–G) kan det minska intresset. Men det betyder inte att du inte kan sälja — många köpare är villiga att köpa och sedan investera i energieffektiviseringsåtgärder själva. Det viktiga är att informationen är transparent så köparen kan fatta ett informerat beslut. Om du vill förbättra energiklassen före försäljning kan du investera i åtgärder som isolering, nya fönster, värmepump eller solceller. En ny deklaration efter sådana åtgärder kan ibland motivera ett högre försäljningspris — men räkna noga på investeringen kontra förväntad prisökning. ### Energideklaration för bostadsrättsförening För en bostadsrättsförening är det ofta föreningens styrelse eller förvaltare som är ansvarig för att upprätthålla en giltig energideklaration för hela byggnaden. Men när du som medlem säljer din lägenhet måste du se till att deklarationen för hela byggnaden är tillgänglig för köparen. Kontakta föreningens förvaltare eller styrelse och fråga om deklarationen är giltig. Om den saknas eller är för gammal kan du föreslå att föreningen upprättar en ny — kostnaden kan delas mellan alla medlemmar. Om föreningen inte agerar kan du själv beställa en deklaration och presentera den för köparen, sedan kräva ersättning från föreningen senare. ### Checklista för säljare Här är en praktisk checklista för att säkerställa att du uppfyller alla krav: - Sök din fastighet i Boverkets register och kontrollera giltigheten - Om deklarationen saknas eller är för gammal, beställ en ny från certifierad energiexpert - Bekräfta att deklarationen registrerats i Boverkets register - Ge mäklaren eller köparen en kopia före köpet slutförs - Spara all dokumentation för ditt eget arkiv - Informera köparen om energiklassen och vad den betyder för driftskostnaderna - Om du planerar energieffektiviseringsåtgärder, gör dem före försäljningen för att kunna uppdatera deklarationen Att hantera energideklaration vid försäljning rätt från början sparar tid, pengar och stress. Det är en enkel administrativ uppgift som många säljare kan lösa på två veckor — om man planerar i tid. Läs vidare: intressant läsning: https://graph.org/Energideklaration-vid-försäljning--fem-krav-säljaren-måste-uppfylla-07-31.