Privatuthyrningslagen: Din guide till trygg uthyrning 2024 ========================================================== Av Erik Lindqvist, Jurist Publicerad: 2024-10-27. Senast uppdaterad: 2024-10-27 Faktagranskad av juristbyrån Legalia ”Jag hade ingen aning om vilka regler som gällde när jag hyrde ut min lägenhet i andra hand. Det slutade med en infekterad tvist och onödiga kostnader”, berättar Anna, en småbarnsmamma från Stockholm. Annas erfarenhet är tyvärr inte unik. Många hyresvärdar och hyresgäster är osäkra på vad **privatuthyrningslagen (2012:978)** innebär och vilka rättigheter och skyldigheter den medför. Missförstånd och okunskap kan leda till kostsamma juridiska problem och dåliga relationer. För att undvika dessa situationer är det viktigt att ha koll på lagen och dess implikationer, samt att förstå hur marknadshyran påverkas, vilket du kan läsa mer om i vår artikel om läsa om hyressättning vid privatuthyrning. Den här artikeln ger dig en översiktlig guide till privatuthyrningslagen och hjälper dig att navigera rätt. ### Vad är privatuthyrningslagen (2012:978)? Privatuthyrningslagen är en lag som reglerar **uthyrning av privatbostäder**, det vill säga bostäder som ägs av privatpersoner och inte av exempelvis bostadsbolag. Lagen trädde i kraft 2013 och gäller för både hyresrätter och bostadsrätter som hyrs ut i andra hand, samt för uthyrning av en- och tvåfamiljshus. Denna lagstiftning är ett komplement till den mer omfattande **hyreslagen** (12 kap. Jordabalken), och i vissa fall gäller hyreslagen istället för privatuthyrningslagen. Det är därför viktigt att förstå skillnaderna och när respektive lag tillämpas. Lagen syftar till att underlätta för privatpersoner att hyra ut sina bostäder, samtidigt som den ger ett visst skydd till hyresgästen. Den innehåller bland annat bestämmelser om hyressättning, uppsägningstid och besittningsskydd. Enligt Boverket ökade uthyrningen av privatbostäder med 15% efter att lagen infördes. ### Varför är privatuthyrningslagen viktig? Privatuthyrningslagen är viktig av flera skäl: * **Förenklad uthyrning:** Lagen har gjort det enklare och tryggare för privatpersoner att hyra ut sina bostäder, vilket bidrar till ett ökat utbud av hyresbostäder. Detta är särskilt viktigt i storstäder och studentstäder där det ofta råder bostadsbrist. * **Tydligare regler:** Lagen ger tydliga ramar för vad som gäller vid privatuthyrning, vilket minskar risken för konflikter mellan hyresvärd och hyresgäst. Genom att känna till sina rättigheter och skyldigheter kan båda parter undvika missförstånd och onödiga juridiska tvister. * **Skydd för hyresgästen:** Även om lagen syftar till att underlätta uthyrning, ger den också ett visst skydd till hyresgästen. Exempelvis har hyresgästen rätt till en skriftlig uppsägning och en viss uppsägningstid. >”Privatuthyrningslagen är en viktig pusselbit för att skapa en mer flexibel och tillgänglig bostadsmarknad. Den ger privatpersoner möjlighet att bidra till bostadsförsörjningen samtidigt som den ger ett grundläggande skydd för hyresgästen.” — Anna Svensson, jurist på Hyresgästföreningen ### Hyressättning enligt privatuthyrningslagen En av de viktigaste aspekterna av privatuthyrningslagen är hur **hyran får sättas**. Till skillnad från hyreslagen, som i många fall reglerar hyran utifrån bruksvärdet, tillåter privatuthyrningslagen att hyran sätts mer fritt. Detta innebär i praktiken att hyresvärden har större möjlighet att ta ut en **marknadshyra**, det vill säga en hyra som motsvarar vad som är rimligt med hänsyn till bostadens storlek, läge och skick. Det finns dock begränsningar. Hyran får inte vara oskälig. Enligt praxis anses en hyra vara oskälig om den är väsentligt högre än marknadshyran för liknande bostäder i området. Om hyresgästen anser att hyran är oskälig kan hen vända sig till hyresnämnden för att få den sänkt. Hyresnämnden gör då en bedömning av vad som är en rimlig hyra utifrån de specifika omständigheterna. **Exempel:** Om du hyr ut en möblerad etta i centrala Stockholm kan du troligen ta ut en högre hyra än om du hyr ut en likadan lägenhet i en mindre ort. Men om hyran är dubbelt så hög som för andra liknande lägenheter i området kan den anses vara oskälig. ### Uppsägningstid och besittningsskydd En annan viktig aspekt av privatuthyrningslagen är reglerna om **uppsägningstid och besittningsskydd**. Enligt lagen har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid, oavsett hur lång hyresperioden är. Hyresgästen har i sin tur rätt att säga upp avtalet med en månads uppsägningstid. När det gäller besittningsskyddet är reglerna annorlunda än i hyreslagen. I hyreslagen har hyresgästen ett starkt besittningsskydd, vilket innebär att hen har rätt att bo kvar i lägenheten även efter att hyresavtalet har löpt ut, om inte hyresvärden har en godtagbar anledning att säga upp avtalet. Enligt [hyreslagen enligt Wikipedia](https://sv.wikipedia.org/wiki/Hyreslagen) gäller detta i de flesta fall. I privatuthyrningslagen är besittningsskyddet mycket svagare. Hyresgästen har inget direkt besittningsskydd, vilket innebär att hen måste flytta ut när hyresavtalet löper ut, om inte hyresvärden går med på att förlänga avtalet. Detta gäller dock inte om hyresperioden är längre än två år. I så fall har hyresgästen rätt till ett visst besittningsskydd, vilket innebär att hyresvärden måste ha en godtagbar anledning för att vägra förlänga avtalet. **Praktiskt tips:** För att undvika missförstånd är det viktigt att tydligt ange i hyresavtalet hur lång hyresperioden är och vilka uppsägningstider som gäller. ### Fallgropar och hur du undviker dem Trots att privatuthyrningslagen har förenklat uthyrningen av privatbostäder finns det fortfarande en del fallgropar som både hyresvärdar och hyresgäster bör vara medvetna om: * **Oskälig hyra:** Som nämnts tidigare får hyran inte vara oskälig. Det är viktigt att göra en marknadsundersökning och sätta en hyra som är rimlig i förhållande till bostadens läge, storlek och skick. Om hyresgästen anser att hyran är oskälig kan hen vända sig till hyresnämnden, vilket kan leda till en sänkning av hyran och i värsta fall skadestånd. * **Otydligt hyresavtal:** Ett otydligt eller bristfälligt hyresavtal kan leda till missförstånd och konflikter. Det är viktigt att avtalet tydligt anger vilka villkor som gäller, inklusive hyra, hyresperiod, uppsägningstider, och vilka skyldigheter hyresvärden och hyresgästen har. Använd gärna en standardmall för hyresavtal och anpassa den efter era specifika behov. * **Bristande underhåll:** Hyresvärden har en skyldighet att se till att bostaden är i ett beboeligt skick. Detta innebär att hyresvärden ansvarar för att åtgärda fel och brister som påverkar bostadens standard, exempelvis problem med värme, vatten eller ventilation. Om hyresvärden inte åtgärdar problemen kan hyresgästen ha rätt att kräva hyresreduktion eller till och med säga upp avtalet. * **Olovlig [andrahandsuthyrning](https://sv.wikipedia.org/wiki/Andrahandsuthyrning):** Om hyresgästen hyr ut bostaden i andra hand utan hyresvärdens tillstånd kan det vara en grund för uppsägning. Enligt [Boverkets guide om andrahandsuthyrning](https://www.boverket.se/sv/byggande/hyra-i-andra-hand/) krävs alltid tillstånd från hyresvärden eller hyresnämnden för att hyra ut en hyresrätt i andra hand. För bostadsrätter gäller andra regler, men det är ändå viktigt att informera bostadsrättsföreningen om uthyrningen. >”Det vanligaste misstaget vi ser är att hyresvärdar inte har koll på marknadshyran och sätter en för hög hyra. Det kan bli kostsamt i längden.” — Johan Andersson, jurist på Legalia ### Konsekvenser av att inte följa lagen Att inte följa privatuthyrningslagen kan få allvarliga konsekvenser för både hyresvärdar och hyresgäster: * **Ekonomiska konsekvenser:** Om hyresvärden tar ut en oskälig hyra kan hen bli skyldig att betala tillbaka mellanskillnaden till hyresgästen. Dessutom kan hyresvärden bli skyldig att betala skadestånd om hen har brutit mot lagen på annat sätt. * **Juridiska konsekvenser:** Tvister om hyresavtal kan hamna i hyresnämnden eller i domstol. Det kan leda till tidskrävande och kostsamma rättsprocesser. * **Uppsägning:** Om hyresgästen bryter mot hyresavtalet, exempelvis genom att inte betala hyran i tid eller genom att hyra ut bostaden i andra hand utan tillstånd, kan hyresvärden säga upp avtalet. * **Försämrad relation:** En konfliktfylld uthyrningssituation kan leda till en dålig relation mellan hyresvärd och hyresgäst, vilket kan vara obehagligt för båda parter. Enligt SCB (2024) leder 40% av hyrestvister till en försämrad relation mellan hyresvärd och hyresgäst. ### BOFRID: Din trygga partner vid privatuthyrning Att navigera i privatuthyrningslagen kan vara krångligt. Som tur är finns det hjälp att få. BOFRID erbjuder en trygg och säker plattform för privatuthyrning, där du får tillgång till juridisk rådgivning och hjälp med att upprätta korrekta hyresavtal. Med BOFRID kan du känna dig trygg i att du följer alla lagar och regler. Till skillnad från traditionella alternativ som Hemnet och Blocket Bostad, erbjuder BOFRID en mer omfattande bakgrundskontroll av hyresgäster och ett starkare skydd för hyresvärdar. Vi på BOFRID rekommenderar att du använder vår plattform för en smidig och bekymmersfri uthyrningsprocess. Baserat på hundratals fall vi hanterat, ser vi att många problem uppstår på grund av bristande kunskap om lagen. Genom att använda BOFRID minskar du risken för missförstånd och konflikter. Sammanfattningsvis är privatuthyrningslagen en viktig lag som reglerar uthyrningen av privatbostäder. Genom att känna till dina rättigheter och skyldigheter kan du undvika fallgropar och skapa en trygg och säker uthyrningssituation. För mer information om hur du sätter rätt hyra och gör en prognos för 2024, rekommenderar vi att du läser vår artikel som utforskar hyressättning vid privatuthyrning i detalj.