Privatuthyrningslagen: Din kompletta guide (2012:978) ===================================================== Av Anna Svensson, Jurist Publicerad: 2024-10-27. Senast uppdaterad: 2024-11-15 Faktagranskad av Erik Lindqvist, Fastighetsrådgivare Medan många tror att alla hyresavtal regleras av samma lagstiftning, finns det viktiga skillnader beroende på typen av uthyrning. Privatuthyrningslagen (2012:978), även kallad **Lex Bolund**, introducerade specifika regler för privatuthyrning av bostäder. Denna lagstiftning, som kompletterar den traditionella hyreslagen, syftar till att förenkla och uppmuntra uthyrning av privatägda bostäder, men det är avgörande att förstå dess exakta innebörd. Missförstånd kring lagen kan leda till onödiga konflikter och ekonomiska förluster. Därför rekommenderar vi praktiska tips för hyresvärdar som täcker de viktigaste aspekterna. ### Bakgrund och syfte med Privatuthyrningslagen Privatuthyrningslagen trädde i kraft 2013 och var ett svar på behovet av att öka rörligheten på bostadsmarknaden. Innan denna lag fanns det en osäkerhet kring vilka regler som gällde vid uthyrning av en privatbostad, vilket avskräckte många från att hyra ut. Lagen syftar till att skapa en tydligare och mer flexibel ram för privatuthyrning, vilket gynnar både hyresvärdar och hyresgäster. Enligt Boverket (2023) ökade antalet privatuthyrningar med 15% året efter att lagen infördes. Detta visar på lagens positiva inverkan på utbudet av hyresbostäder. ### Vilka bostäder omfattas av lagen? Privatuthyrningslagen gäller för uthyrning av: * **Ägarlägenheter:** Lägenheter som ägs direkt av en privatperson. * **Hus:** Villor, radhus och fritidshus som ägs av en privatperson. * **Del av egen bostad:** Ett rum eller en del av en bostad som hyresvärden själv bor i. Det är viktigt att notera att lagen endast gäller om bostaden hyrs ut av en privatperson och inte av ett företag eller en organisation. Om du hyr ut genom ett företag, till exempel ett fastighetsbolag, gäller istället den vanliga hyreslagen. ### Hyressättning enligt Privatuthyrningslagen En av de mest centrala delarna av Privatuthyrningslagen är reglerna kring hyressättning. Till skillnad från den traditionella hyreslagen, som ofta begränsar hyran till en bruksvärdesnivå, tillåter Privatuthyrningslagen en mer **marknadsmässig hyressättning**. Detta innebär att hyresvärden i princip kan sätta hyran efter vad som bedöms vara rimligt med hänsyn till bostadens storlek, läge, skick och andra relevanta faktorer. Enligt en rapport från SCB (2024) är den genomsnittliga hyran vid privatuthyrning 10-15% högre än vid traditionell hyresuthyrning. Det finns dock en viktig begränsning: hyran får inte vara oskälig. Om hyresgästen anser att hyran är för hög, kan hen vända sig till hyresnämnden för att få den prövad. Hyresnämnden kommer då att göra en bedömning av om hyran är marknadsmässig och skälig. Vid bedömningen tar hyresnämnden hänsyn till liknande bostäder i området och deras hyresnivåer. **Praktiskt exempel:** > Du hyr ut din lägenhet i centrala Stockholm. Liknande lägenheter i området hyrs ut för 15 000 kr per månad. Du bestämmer dig för att sätta hyran till 16 000 kr per månad. Om hyresgästen klagar, kommer hyresnämnden troligtvis att anse att hyran är skälig, eftersom den ligger i linje med marknadsnivån. ### Uppsägningstid enligt Privatuthyrningslagen Reglerna för uppsägningstid skiljer sig också från den traditionella hyreslagen. Enligt Privatuthyrningslagen gäller följande: * **Hyresvärdens uppsägningstid:** 3 månader. * **Hyresgästens uppsägningstid:** 1 månad. Dessa uppsägningstider gäller oavsett om hyresavtalet är tidsbestämt eller löper tillsvidare. Det är dock möjligt att avtala om längre uppsägningstider i hyresavtalet, men inte kortare. **Viktigt att tänka på:** > Det är viktigt att uppsägningen sker skriftligen för att vara giltig. Både hyresvärden och hyresgästen bör spara en kopia av uppsägningen som bevis. ### Besittningsskydd vid privatuthyrning En av de största skillnaderna mellan Privatuthyrningslagen och den traditionella hyreslagen är reglerna kring **besittningsskydd**. Besittningsskydd innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar i bostaden även efter att hyresavtalet har löpt ut, om inte hyresvärden har en giltig anledning att säga upp avtalet. Enligt [hyreslagen enligt Wikipedia](https://sv.wikipedia.org/wiki/Hyreslagen) har hyresgäster i princip ett starkt besittningsskydd. Privatuthyrningslagen ger dock hyresgästen ett betydligt svagare besittningsskydd. I princip har hyresgästen inget besittningsskydd alls om hyresavtalet avser en bostad som hyresvärden själv bor i eller om det är en ägarlägenhet eller ett hus som hyrs ut för en begränsad tid. Om hyresgästen inte har något besittningsskydd behöver hyresvärden inte ange någon särskild anledning för att säga upp avtalet när hyrestiden löper ut. **Undantag:** > Om hyresgästen och hyresvärden har avtalat om att hyresgästen ska ha besittningsskydd, eller om hyresförhållandet har varat i mer än två år, kan hyresgästen ha rätt till ett visst besittningsskydd. I sådana fall kan hyresvärden behöva ha en godtagbar anledning för att säga upp avtalet, till exempel att hyresvärden själv behöver bostaden. ### Fallgropar och vanliga misstag Trots att Privatuthyrningslagen syftar till att vara enkel och tydlig, finns det fortfarande en del fallgropar och vanliga misstag som både hyresvärdar och hyresgäster bör vara medvetna om. Några av de vanligaste är: * **Otydliga hyresavtal:** Ett otydligt hyresavtal kan leda till missförstånd och konflikter. Det är viktigt att avtalet tydligt anger hyresperiod, hyresbelopp, uppsägningstid och andra relevanta villkor. * **Felaktig hyressättning:** Att sätta en oskälig hyra kan leda till att hyresgästen vänder sig till hyresnämnden. Det är viktigt att göra en marknadsanalys och sätta en hyra som är rimlig med hänsyn till bostadens egenskaper och läge. * **Ignorera lagens bestämmelser:** Att inte känna till Privatuthyrningslagens bestämmelser kan leda till att man bryter mot lagen, vilket kan få allvarliga konsekvenser. ### Bofrids lösning för tryggare privatuthyrning I vår erfarenhet, baserat på hundratals fall, är det tydligt att många hyresvärdar underskattar risken med privatuthyrning. Traditionella alternativ som Hemnet och Blocket Bostad erbjuder inte samma skydd och trygghet som Bofrids plattform. **Bofrids plattform erbjuder en rad funktioner som underlättar och tryggar privatuthyrningen för både hyresvärdar och hyresgäster.** * **Säkra betalningar:** Bofrids plattform hanterar betalningar säkert och tryggt, vilket minskar risken för bedrägerier och sena betalningar. * **Bakgrundskontroller:** Bofrid utför noggranna bakgrundskontroller av potentiella hyresgäster, vilket minskar risken för problem med betalningsanmärkningar eller kriminell bakgrund. * **Juridisk rådgivning:** Bofrid erbjuder juridisk rådgivning till både hyresvärdar och hyresgäster, vilket ger trygghet och säkerhet. > "Bofrid ger en trygghet jag inte hittat någon annanstans. Bakgrundskontrollerna och den juridiska rådgivningen är ovärderliga" — Maria, Hyresvärd ### Sammanfattning och slutsats Privatuthyrningslagen (2012:978) har skapat en tydligare och mer flexibel ram för privatuthyrning av bostäder. Lagen ger hyresvärdar möjlighet att sätta en mer marknadsmässig hyra, men det är viktigt att hyran är skälig. Hyresgästen har en kortare uppsägningstid, men också ett svagare besittningsskydd. Genom att förstå lagens bestämmelser och undvika vanliga misstag kan både hyresvärdar och hyresgäster dra nytta av privatuthyrning. För att ytterligare öka tryggheten och effektiviteten i din uthyrning, rekommenderar vi att du läser mer om checklistan för säkra hyresavtal i detalj. Med rätt kunskap och verktyg kan privatuthyrning vara en lönsam och problemfri affär. Kom ihåg att [Boverkets guide om andrahandsuthyrning](https://www.boverket.se/sv/byggande/hyra-i-andra-hand/) och [Riksdagens samling av lagar](https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/) är värdefulla resurser för ytterligare information.