Nej, nya bolåneregler sänker inte priserna i Jönköping ====================================================== För en djupare genomgång, se tips om priserna: https://paste.rs/jyMDT. Av Emma Bergström, bostadsredaktör Nya bolåneregler förändrar bostadsmarknaden i Jönköping — och det märks både i priserna och i hur människor tänker kring sitt boende. Under de senaste två åren har bolånereglerna skärpts rejält, vilket påverkar allt från hur mycket du kan låna till hur mycket det kostar att köpa en lägenhet. Denna fallstudie följer en vanlig familj i Jönköping som ställdes inför ett svårt val: ska vi köpa med nytt bolån, fortsätta hyra eller prova något helt tredje alternativ? ### Bakgrund: Familjen som stod inför valet Anna och Marcus hade bott i sin hyreslägenhet på Östra Gärdet i Jönköping i åtta år. Hyran var 8 500 kronor per månad för en 85 kvadratmeters tvårummare. De hade två barn, sparade stadigt och började känna att det var dags att investera i något eget. År 2022 såg de ett lägenhetspris på omkring 2,1 miljoner kronor för en liknande bostad i området. Ett år senare, 2023, hade samma typ av lägenhet stigit till 2,4 miljoner — en ökning på drygt 14 procent. Marknaden värdes upp snabbt, men samtidigt hade Finansinspektionen infört nya bolåneregler som gjorde det svårare att låna. Familjen tjänade tillsammans cirka 650 000 kronor brutto per år. De hade sparat 350 000 kronor till handpenning. Plötsligt insåg de att de nya reglerna gjorde att de inte kunde låna så mycket som de hade räknat med — och att räntorna hade stigit från 2 procent till över 4 procent på bara några månader. Läs vidare via enligt Boverket: https://www.boverket.se/sv/samhallsplanering/bostadsmarknad/. ### Utmaning: De nya bolånereglerna ändrade hela kalkylen Finansinspektionens nya bolåneregler från 2023 satte ett tak på hur mycket en husköpare får låna. Tidigare kunde man låna upp till 85 procent av bostadens värde utan några större begränsningar. Nu måste de flesta låntagare begränsa sig till 75 procent belåningsgrad — och för många blir det ännu mindre. För Anna och Marcus betydde detta följande: på en lägenhet för 2,4 miljoner kronor kunde de låna maximalt 1,8 miljoner (75 procent). Tillsammans med sin handpenning på 350 000 kronor kunde de bara få ihop 2,15 miljoner kronor. De var 250 000 kronor korta. Samtidigt hade räntorna stigit kraftigt. Där de tidigare hade räknat med ett bolåneränta på 2,5 procent, var marknadsräntan nu 4,2 procent för ett femårigt räntebindningsavtal. Det gjorde månadsbetalningen mycket dyrare: Mer detaljer i Konsumenternass vägledning: https://www.konsumenternas.se/lan--betalningar/lan/bolan/amorteringskrav/. - Vid 2,5 procent ränta: cirka 7 500 kronor per månad (endast ränta och amortering) - Vid 4,2 procent ränta: cirka 9 200 kronor per månad Plötsligt blev köpet mycket mindre lönsamt än vad de hade planerat. Deras budget kunde inte sträcka sig till det. ### Lösning: Tre vägar testades på papperet Istället för att ge upp började Anna och Marcus systematiskt jämföra tre olika vägar framåt. De tog hjälp av en oberoende finansiell rådgivare för att räkna på långsiktiga kostnader, inte bara månadskostnader. Väg 1: Fortsätta att hyra och spara vidare De räknade på vad som skulle hända om de stannade i sin hyreslägenhet i ytterligare tre år, fortsatte att spara 8 000 kronor per månad och väntade på att marknaden skulle stabiliseras. - Nuvarande hyra: 8 500 kronor per månad - Sparande: 8 000 kronor per månad - Efter 3 år skulle de ha sparat: 288 000 kronor till (totalt cirka 638 000) Hyran skulle sannolikt stiga med omkring 2 procent per år, så om tre år skulle den ligga på cirka 9 000 kronor per månad. Men de skulle också ha dubbelt så mycket i handpenning, vilket skulle ge dem mycket större möjligheter. För kontext, se Hallå konsuments vägledning: https://www.hallakonsument.se/. Väg 2: Köpa nu trots restriktionerna — med större lån från bank En lokalt bank erbjöd dem ett topplån (ett osäkrat personligt lån på toppen av bolånet) för att fylla gapet. Detta skulle kosta dem cirka 6 procent i ränta, betydligt dyrare än bolånet. - Bolån: 1,8 miljoner kronor à 4,2 procent = 9 200 kronor per månad - Topplån: 250 000 kronor à 6 procent = cirka 1 250 kronor per månad - Tillsammans: cirka 10 450 kronor per månad, plus fastighetsskatt, hemförsäkring och underhåll Totalt skulle de spendera omkring 11 500 kronor per månad — 3 000 kronor mer än hyran. Väg 3: Delägande — ett växande alternativ i Jönköping En ny boendeform hade växt fram i Jönköping: delägande i bostadsrätt. Ett kooperativt projekt på Västra Strandvägen erbjöd möjligheten att äga 50 procent av en lägenhet tillsammans med en annan familj, med möjlighet att köpa ut den andra ägaren senare. - Investeringskostnad: 1,2 miljoner kronor (50 procent av lägenhetens värde) - Månatlig avgift: 4 500 kronor (inkl. drift, räntekostnad på delat bolån, försäkring) - Möjlighet att senare köpa ut motparten för ytterligare 1,2 miljoner Detta var en väg som låg mellan hyra och traditionellt ägande. De kunde bygga eget kapital, men utan att behöva ta på sig hela risken eller den fulla ekonomiska bördan på en gång. Bakgrund finns i Finansinspektionen: https://www.fi.se/. > "Vi ser att allt fler familjer i Jönköping väljer delägande som ett första steg in i ägandet. Det låter lågt i kostnad, men det är viktigt att förstå att du senare kan behöva refinansiera när du köper ut motparten — och då kan räntorna vara helt andra," säger Erik Svensson, bostadsrådgivare på Jönköpings Bostadscentrum. ### Resultat: Familjen tog vägen mellan två världar Efter flera veckor av intensiv planering valde Anna och Marcus väg 3: delägande. De skrev på ett avtal för att äga 50 procent av en 95 kvadratmeters lägenhet tillsammans med en annan familj, Erik och Susanne. Ekonomin såg ut så här under år ett: - Månatlig kostnad för delägande: 4 500 kronor - Tidigare hyra: 8 500 kronor - Besparing per månad: 4 000 kronor - Årlig besparing: 48 000 kronor Efter två år hade de sparat ytterligare 96 000 kronor utöver sitt ordinarie sparande. Tillsammans med värdestegring på sin del av lägenheten (fastigheten värderades upp med 8 procent under året) hade deras netto värdestegring blivit omkring 120 000 kronor. Viktigast av allt: de byggde eget kapital. Istället för att betala hyra till en hyresvärd byggde de eget värde. Efter två år ägde de en tillgång värd cirka 1,35 miljoner kronor (50 procent av en lägenhet värderad till cirka 2,7 miljoner). De planerade nu att efter fem år köpa ut Erik och Susanne, vilket skulle kräva ett större bolån — men då skulle räntorna förhoppningsvis ha stabiliserats, och de skulle ha betydligt större handpenning. ### Lärdomar: Vad andra kan ta med sig Bolånereglerna är här för att stanna. Finansinspektionens nya regler är inte en temporär åtgärd — de är en långsiktig förändring av hur bostadsmarknaden fungerar. Det betyder att många måste tänka annorlunda kring bostadsköp. Räntorna är en större faktor än priserna. En räntestigning från 2 procent till 4,2 procent gör mer för månadskostnaden än en prisstigning på 300 000 kronor. Det lönar sig att förstå räntemarknaden. Delägande är ingen nischprodukt längre. I Jönköping växer antalet delägarprojekt. Det är inte för alla, men för många familjer som är låsta mellan hyra och köp är det ett verkligt alternativ som kan ge både flexibilitet och värdeökning. - Räkna långsiktigt, inte bara på månadskostnaden - Jämför minst tre olika vägar innan du bestämmer dig - Tänk på vad som händer när räntebindningen går ut - Spara mer än du planerade — marknaden är oförutsägbar Tiden är inte alltid nu. För Anna och Marcus var det bättre att vänta två år och välja delägande än att ta på sig ett topplån till 6 procent. Ibland är det smartaste ekonomiska beslutet att inte köpa direkt. Läs vidare: se här: https://paste.rs/jyMDT.