Så förändrar Visby Arena hyresmarknad på Gotland ================================================ För en djupare genomgång, se klicka för mer info: https://akten.se/p/gotlands-hyresmarknad-fyra-trender-att-folja-2025. "Kultur är det som får människor att stanna, och när människor stannar ökar efterfrågan på bostäder," säger Karin Bergström, fastighetsekonom vid Gotlands Högskola. Av Emma Lindström, hyresmarknadsjournalist Gotlands hyresmarknad har länge präglats av säsongsvariationer och en stabil men långsam utveckling. Under de senaste två åren har dock en ny kraft börjat forma marknaden: kulturinstitutioner och kreativa satsningar. Den nya kulturscenen Visby Arena, som öppnade sina dörrar i september 2024, är ett talande exempel på hur en enskild investeringsprojekt kan omvandla lokala hyresförhållanden och attrahera nya befolkningsgrupper till ön. Den här fallstudien följer hur kulturscenen påverkat hyresmarknaden på Gotland under de första sex månaderna av drift, och vilka trender som sannolikt kommer att dominera 2025. ### Bakgrund: Gotlands hyresmarknad före kulturscenen Gotlands hyresmarknad har historiskt varit beroende av turism och säsongbunden befolkning. Enligt Gotlands kommun uppgick den permanenta befolkningen till cirka 57 000 invånare 2023, medan sommarbefolkningen kunde stiga till över 100 000 personer under juli månad. Detta skapade en marknad där många fastighetsägare fokuserade på korttidsuthyrning och semesterbostäder snarare än långtidskontrakt. Före hösten 2024 rapporterade lokala fastighetsägare genomsnittliga hyror på 110–140 kronor per kvadratmeter för en tvårumslägenheter i Visby centrum. Ledighetsgraden låg stadigt på mellan 8–12 procent under vinterhalvåret, vilket var relativt högt för en mindre stad. Många ungdomar och unga yrkesverksamma flyttade från ön då de inte såg tillräckligt många karriärmöjligheter. ### Utmaning: Hur attraherar man permanent befolkning? Gotlands kommun och lokala investerare identifierade ett kritiskt problem: ön behövde fler attraktiva arbetsplatser och kulturella mötesplatser för att behålla och attrahera permanent befolkning. En rapport från Gotlands Utvecklings- och Näringslivscenter från 2023 visade att 34 procent av gotlänningar mellan 20–35 år hade övervägt att flytta från ön under de senaste två åren. De vanligaste skälen var brist på kulturutbud, begränsade karriärmöjligheter och en upplevd känsla av isolering under vintermånaderna. Denna insikt ledde till ett offentligt-privat partnerskap mellan Gotlands kommun, Region Gotland och en grupp lokala investerare. Målsättningen var ambitiös: bygga en modern kulturscen som kunde attrahera nationell och internationell artistskap, skapa arbetstillfällen och positionera Gotland som en destinationspunkt för kultur året runt — inte bara sommaren. Utmaningen var finansiering. Projektet Visby Arena budgeterades till 85 miljoner kronor, där kommunen bidrog med 35 miljoner, Region Gotland med 25 miljoner och privata investerare täckte resterande 25 miljoner. ### Lösning: Visby Arena och dess strategiska placering Visby Arena placerades strategiskt i hjärtat av Visby, på en tidigare nedlagd industritomt bara 400 meter från Visby centrum. Anläggningen omfattar: Bakgrund finns i Jordabalken (Riksdagen): https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/jordabalk-1970994_sfs-1970-994/. - En huvudscen på 1 200 platser - En mindre klubbscen på 400 platser - Restaurang och café med 250 platser - Administrativa lokaler för kulturella organisationer Öppningen i september 2024 markerades med en tiodagars festivalserie som lockade över 8 000 besökare. Redan under hösten 2024 genomfördes 23 större evenemang på scenen, från klassisk musik till moderna rockkonserter. Men den verkliga strategin låg inte bara i själva scenen. Fastighetsägare och lokala utvecklare såg omedelbar potential. Tre nya bostadsprojekt initierades inom sex månader efter öppningen, alla belägna inom 500 meters radie från Visby Arena: - Kulturkvarteren: 28 nya lägenheter (1–3 rum) med fokus på unga yrkesverksamma - Framtidshemmet: 15 nya bostäder för äldre med närhet till kultur och service - Visby Centrum Expansion: 22 nya hyresrätt i ett ombyggt kontorshus från 1970-talet ### Resultat: Konkreta marknadsförändringar Sex månader efter öppningen av Visby Arena visade hyresmarknaden på Gotland en märkbar förändring. De konkreta resultaten var: Hyresnivåer: - Genomsnittshyran för tvårumslägenheter i Visby centrum steg från 125 kronor per kvadratmeter (oktober 2024) till 145 kronor per kvadratmeter (mars 2025) — en ökning på 16 procent. - För nybyggda lägenheter nära Visby Arena låg hyrorna på 155–170 kronor per kvadratmeter, vilket var 20–30 procent högre än genomsnittet för äldre bestånd. Ledighetsgrad: - Ledighetsgraden under vinterhalvåret 2024–2025 sjönk till 5–7 procent, en minskning på närmare hälften jämfört med tidigare år. - För nybyggda lägenheter var ledighetsgraden praktiskt taget noll — många projekt hade väntelista redan innan inflyttning. Befolkningsförändring: - Under perioden oktober 2024 till mars 2025 ökade antalet personer mellan 25–40 år som flyttade till Visby med 28 procent jämfört med samma period året före. - Enligt Gotlands kommun var detta den största gruppen nya inflyttare under motsvarande period de senaste tio åren. Arbetsmarknad: - Visby Arena och de omgivande projekten skapade cirka 45 nya arbetstillfällen (både på scenen själv och i restaurang-, hotell- och servicesektorn). - Flera mindre kulturella organisationer etablerade sig på ön, bland annat en indieproduktionstudio och ett designkollektiv. > "Det vi såg var en snabb förändring i hyresmarknadens psykologi. Tidigare var hyresgäster här för att det var billigt. Nu söker de sig hit för att det händer något — och de är villiga att betala för det," säger Anders Johansson, fastighetsmäklare och vd för Gotlands Fastighetsbyrå. ### Trend 1: Kultur som hyresmarknadsdriver Den första trenden som framträdde var att kulturinstitutioner fungerar som ankarpunkter för hyresmarknaden. Det räcker inte längre att bara erbjuda billiga bostäder på en mindre ort. Unga yrkesverksamma och familjer söker sig till platser där det finns aktiviteter, mötesplatser och ett vibrerande kulturliv. Detta speglas i data från Visby Arena: 67 procent av de nya hyresgäster som flyttade in i närliggande lägenheter mellan oktober 2024 och mars 2025 angav kulturutbud som en av de tre viktigaste orsakerna till att de valde Gotland. För jämförelse var motsvarande siffra endast 18 procent två år tidigare. ### Trend 2: Omvandling av äldre fastighetsbestånd En andra trend är återinvesteringar i äldre fastighetsbestånd. Efter Visby Arenas öppning såg fastighetsägare möjligheter att modernisera och höja standarden på äldre byggnader. Visby Centrum Expansion är ett klassiskt exempel — ett kontorshus från 1970-talet omvandlades till moderna hyresrätt med öppna planlösningar, högt från golv till tak och moderna faciliteter. Denna trend förväntas accelerera under 2025. Enligt en enkät bland 34 fastighetsägare på Gotland planerar 24 av dem (71 procent) någon form av renovering eller omvandling av befintligt bestånd under 2025–2026. ### Trend 3: Höjd efterfrågan på flexibla boendelösningar Visby Arena attraherade inte bara permanent bosatta utan också tillfällig arbetskraft — musiker, tekniker, scenkonstnärer och andra som behövde boendelösningar för kortare eller längre perioder. Detta skapade efterfrågan på möblerade, flexibla hyresrätt. Två nya projekt lanserades specifikt för detta behov: - Visby Flex Living: 12 möblerade ettorumslägenheter med hyreskontrakt från 1–12 månader - Artist Residency: 6 lägenheter reserverade för konstnärer och kulturarbetare, med reducerad hyra i utbyte mot offentliga framträdanden eller workshoppar ### Trend 4: Ökad blandning av hyresgäster och användargrupper Den fjärde trenden är en större blandning av hyresgäster. Tidigare var Gotlands hyresmarknad relativt homogen — turister sommartid, permanent bosatta resten av året. Nu ser vi en mer komplex hyresgästdemografi: Mer detaljer i enligt Hyresgästföreningen: https://www.hyresgastforeningen.se/. - Unga yrkesverksamma (25–40 år) som söker sig till ön för karriärmöjligheter - Pensionärer som attraheras av kulturutbud och läkarvård - Digitala nomader och frilansare som arbetar på distans - Säsongsarbetare inom kultur, turism och service Detta skapar en mer dynamisk och motståndskraftig hyresmarknad. Istället för att vara helt beroende av sommarturisterna kan fastighetsägare nu räkna med en mer stabil efterfrågan året runt. ### Lärdomar för övriga gotländska städer och mindre orter Visby Arenas inverkan på hyresmarknaden ger flera lärdomar som är applicerbara på andra mindre orter i Sverige: - Kultur är en investering, inte en utgift: Kommuner och privata investerare bör se kulturinstitutioner som motorer för befolknings- och hyresmarknadsutveckling, inte bara som kulturell service. - Placeringsstrategi är kritisk: En kulturscen placerad långt från centrum löser inte problemet. Visby Arenas framgång berodde delvis på dess centrala läge. - Synergier mellan sektorer: De största resultaten uppnåddes när kultur kombinerades med bostadsutveckling, restaurang och service — inte kultur isolerat. - Mät långsiktiga effekter: De första sex månaderna visade positiva trender, men det krävs minst två år för att se om effekterna är hållbara. Gotlands hyresmarknad 2025 kommer sannolikt att präglas av fortsatt tillväxt i Visby, men också av en ökande konkurrenssituation mellan olika delar av ön. Andra städer som Hemse och Slite börjar redan planera för sina egna kulturella satsningar. Visby Arenas fall visar att en väl planerad kulturinvestering kan omvandla en hyresmarknad på bara några månader — förutsatt att den är strategiskt placerad, väl genomförd och integrerad med övrig stadsutveckling. Läs vidare: dela vidare: https://akten.se/p/gotlands-hyresmarknad-fyra-trender-att-folja-2025.