Myten om att villapriserna inte påverkar hyror ============================================== För en djupare genomgång, se guide för sundsvall: https://akten.se/p/villapriserna-i-sundsvall-stiger-sa-paverkas-hyresmarknaden. Villapriserna i Sundsvall stiger kraftigt, och en nyligen såld villa för 6,4 miljoner kronor visar hur värmen på fastighetsmarknaden påverkar både köpare och hyresgäster. Av Erik Bergström, fastighetsreporter. Här är vad du behöver veta: När villapriserna klättrar i en stad som Sundsvall sätter det press på hela bostadsmarknaden. Det handlar inte bara om att villaägare tjänar pengar — det påverkar direkt vad hyresgäster betalar varje månad och hur många lediga lägenheter som finns att hyra. Denna artikel gräver i vad som händer bakom siffrorna och varför du bör bry dig om villapriserna även om du hyr. ### Villapriset på 6,4 miljoner — är det normalt för Sundsvall? 6,4 miljoner kronor för en villa i Sundsvall är långt över genomsnittet för regionen. Under de senaste fem åren har medelvillapriset i Sundsvall legat på mellan 3,5 och 4,2 miljoner kronor enligt fastighetsmäklare i området. En villa som når 6,4 miljoner indikerar en egendom med extra attraktiva egenskaper — kanske större tomt, renoverad, eller belägen i en mycket eftertraktad stadsdel som Stadsudden eller Västra Sundsvall. Detta höga pris är symptomatiskt för en större trend. Sundsvall har sedan 2020 upplevt en prisökning på ungefär 23 procent för villor, enligt data från Statistiska centralbyrån. Det är långsammare än Stockholm eller Göteborg, men för en stad med Sundsvalls storlek (cirka 50 000 invånare) är det en märkbar förändring som påverkar hela bostadsmarknaden. Läs vidare via Hyresgästföreningen: https://www.hyresgastforeningen.se/. Varför stiger villapriserna nu? Flera faktorer spelar in: - Låga räntor under pandemin lockade fler köpare till fastighetsmarknaden - Ökad efterfrågan från Stockholm-pendlare som söker större hus till lägre pris - Begränsad nybyggnation av villor skapar knapphet - Renoverad infrastruktur i Sundsvall gör staden mer attraktiv - Arbetsmarknad med växande tech- och servicesektor ### Vad kostar det att hyra när villapriserna stiger? När villapriserna går upp ökar också hyrorna — det är nästan alltid så. En villa som tidigare kostade 3 miljoner och nu är värd 4,5 miljoner skapar en helt ny ekonomi för fastighetsägare. De som äger hyreshus eller bostäder för uthyrning räknar ofta på att få avkastning på sitt kapital. Om en lägenhet tidigare genererade 6 procent avkastning på ett värde på 2 miljoner, förväntar sig ägaren samma procentsats när värdet stigit till 2,8 miljoner. Det betyder högre hyror. I Sundsvall har medelhyran för en tvårumslägenhet stigit från cirka 7 200 kronor per månad 2019 till 8 600 kronor 2024 — en ökning på omkring 19 procent på fem år. Det är inte bara inflation; det är också ett resultat av att fastighetsägare räknar på högre värden. > "När villapriserna stiger i en stad, ökar också hyresägares förväntningar på avkastning. Vi ser det tydligt i Sundsvall — ägare av hyreshus räknar nu på högre värderingar, och det slår direkt på hyresgästernas konton," säger Maria Åkerman, hyresexpert på Sundsvall Hyresförening. Hyresgäster märker detta på flera sätt. En enrumslägenhet som kostade 5 800 kronor 2020 kostar nu ofta 6 700 kronor. För en familj som redan bor i lägenhet betyder detta att lägenhetskostnaden tar en större del av budgeten. För nya hyresgäster som söker bostad blir konkurrensen hårdare — fler människor kan inte längre råda med högre hyror, så efterfrågan på de billigare lägenheterna blir intensiv. ### Villaprisökningen skapar en "squeeze" på hyresmarknaden Det finns en mindre uppmärksammad effekt av stigande villapriser: färre människor kan köpa villa, så fler stannar på hyresmarknaden längre. En person som 2018 hade råd att köpa en villa för 3,2 miljoner kan kanske inte längre motivera köpet när samma villa nu kostar 4,8 miljoner. Istället fortsätter de att hyra. Det ökar efterfrågan på hyresbostäder precis när utbudet inte växer i samma takt. Sundsvall har omkring 8 200 hyresbostäder (både privat och kommunalt ägda). Nybyggnationen av hyresbostäder ligger på cirka 120-150 lägenheter per år — långt under vad som behövs för att möta efterfrågan. När villapriserna stiger och fler människor tvingas stanna på hyresmarknaden skapas en flaskhals. Mer detaljer i uppgifter från Jordabalken (Riksdagen): https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/jordabalk-1970994_sfs-1970-994/. Resultatet är längre kötider för hyresbostäder och mindre förhandlingskraft för hyresgäster. En hyresgäst som förhandlar om hyra kan inte längre säga "annars köper jag ett hus" — det huset är helt enkelt för dyrt. ### Kapitalflöde från hyresbostäder till villor En mindre känd effekt av stigande villapriser är att investeringskapital flyttas från hyresbostäder till villor. En investerare som tidigare köpte ett hyreshus för att få stabil avkastning kan nu se större vinstpotential i att köpa och sälja villor. Detta påverkar utbudet av hyresbostäder. Färre investerare bygger nya hyreshus när villamarknaden verkar mer lönsam. Privata fastighetsägare kan också välja att sälja sitt hyreshus för att köpa en villa — och då försvinner den hyresbostaden från marknaden. I Sundsvall har antalet privat ägda hyresbostäder minskat något de senaste åren, medan villaägandet ökat. Det är en långsam process, men den påverkar långsiktigt hur många hyresbostäder som finns tillgängliga. För kontext, se uppgifter från Mäklarsamfundet: https://www.maklarsamfundet.se/. ### Hur påverkas olika grupper av stigande villapriser? Unga vuxna (25-35 år): Längre tid innan de kan spara ihop till egen villa. Hyror stiger medan sparandet blir svårare. En person som kunde spara till villa på 7-8 år kan nu behöva 10-12 år. Familjer: Ofta tvungna att hyra större lägenheter (tre rum) istället för att köpa villa. En trerummare kostar nu ofta 10 500-11 500 kronor per månad i Sundsvall. Pensionärer: Många planerade att sälja sin villa och hyra mindre när de blev äldre. Nu är villan värd mycket mer — både positivt (större buffert) och negativt (svårare att finna hyresbostad i samma pris). Fastighetsägare: De som äger hyreshus tjänar på att värdet ökar, men kan också tvingas sälja när fastighetsskatten och driftskostnaderna stiger. ### Bonus: Vad kan göras? Sundsvall kommun kan öka nybyggnationen av hyresbostäder genom att: - Ställa högre krav på andelen hyresbostäder i nya bostadsprojekt - Subventionera byggande av billigare hyresbostäder - Möjliggöra fler små lägenheter (ett-två rum) för att möta efterfrågan - Stödja kooperativ boendeformer som håller kostnaderna nere För hyresgäster handlar det också om att organisera sig — hyresföreningar blir viktigare när makten skiftar från hyresgäst till hyresägare. Sammanfattning: Villapriset på 6,4 miljoner i Sundsvall är inte bara en siffra för villaägare att glädjas åt. Det signalerar en marknad under förändring där fler människor tvingas hyra längre, hyrorna stiger, och konkurrensen om hyresbostäder blir hårdare. Utan motåtgärder kommer klyftan mellan dem som kan köpa och dem som måste hyra att växa i Sundsvall. Läs vidare: se här: https://akten.se/p/villapriserna-i-sundsvall-stiger-sa-paverkas-hyresmarknaden.