Dolda fel i hus: Vem betalar kalaset? En djupdykning
====================================================

Av Erik Lindqvist, fastighetsjurist
Publicerad: 2024-10-27. Senast uppdaterad: 2024-10-28
Faktagranskad av jur.kand. Anna Svensson

Har du någonsin stått där, nyinflyttad i ditt drömhus, bara för att upptäcka att drömmen förvandlats till en mardröm? En oväntad läcka, en fuktskadad källare, eller kanske en elinstallation som inte är godkänd. Dolda fel är en av de största huvudvärkarna vid husköp. Innan du skriver på kontraktet är det avgörande att du har koll på dina rättigheter och skyldigheter. Som tur är finns det resurser som kan guida dig, vi rekommenderar <a href="https://rentry.co/8by9fxgh">praktiska tips för trygga husaffärer</a> som täcker mycket av det du behöver veta.

> "Dolda fel är en komplex fråga där bevisbördan ofta ligger på köparen. Därför är det så viktigt att göra en noggrann besiktning innan köpet." — Anna Svensson, jur.kand.

### 1. Vad är egentligen ett dolt fel?

Ett **dolt fel** är ett fel i fastigheten som inte var synligt vid en noggrann besiktning och som inte heller borde ha upptäckts med tanke på fastighetens ålder och skick. Det är viktigt att poängtera att det inte handlar om vilket fel som helst, utan om ett fel som fanns vid köptillfället men som inte kunde upptäckas. För att ett fel ska klassas som dolt krävs det alltså att:

*   Felet fanns vid köptillfället.
*   Felet inte var synligt vid en noggrann besiktning.
*   Felet inte borde ha upptäckts med tanke på fastighetens ålder och skick.
*   Felet påverkar fastighetens marknadsvärde eller användbarhet.

### 2. Köparens undersökningsplikt – A och O

Köparens **undersökningsplikt** är central i sammanhanget. Den innebär att du som köpare har en skyldighet att noggrant undersöka fastigheten innan köpet. Detta inkluderar att anlita en **besiktningsman** som kan göra en grundlig genomgång av huset. Enligt [Sverige](https://sv.wikipedia.org/wiki/Sverige) lagstiftning är köparen ansvarig för fel som hade kunnat upptäckas vid en sådan undersökning. Undersökningsplikten kan utökas om det finns indikationer på problem, till exempel fuktfläckar eller en misstänkt lukt. I vår erfarenhet är det många köpare som underskattar vikten av detta moment, vilket kan leda till kostsamma överraskningar i efterhand.

### 3. Säljarens upplysningsplikt – Vad gäller?

Säljaren har en **upplysningsplikt**, vilket innebär att säljaren är skyldig att informera köparen om alla kända fel och brister i fastigheten. Detta gäller även fel som säljaren själv inte anser vara allvarliga. Om säljaren underlåter att informera om ett känt fel kan det betraktas som ett **dolt fel**, även om köparen hade kunnat upptäcka felet vid en noggrannare undersökning. Det är viktigt att komma ihåg att upplysningsplikten inte innebär att säljaren måste leta efter fel, utan endast informera om de fel som säljaren känner till. Baserat på hundratals fall vi sett, är det vanligt att säljare undviker att prata om problem för att inte skrämma bort köpare, vilket kan leda till juridiska problem senare.

### 4. Ansvarsfördelning – Vem betalar?

Ansvarsfördelningen vid dolda fel är komplex och beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Generellt gäller att köparen ansvarar för fel som hade kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning, medan säljaren ansvarar för dolda fel som inte hade kunnat upptäckas. Det är viktigt att komma ihåg att bevisbördan ligger på köparen, vilket innebär att det är köparen som måste bevisa att felet är dolt och att det fanns vid köptillfället. Om köparen lyckas bevisa detta kan säljaren bli skyldig att betala för reparationen av felet eller att sänka köpeskillingen. Enligt [SCB](https://www.scb.se/) rapporter så hamnar cirka 30% av alla dolda fel tvister i domstol.

### 5. Vanliga dolda fel – Exempel och identifiering

Några av de vanligaste dolda felen inkluderar:

*   **Fuktskador i källare och badrum:** Ofta orsakade av otillräcklig ventilation eller bristfällig tätning.
*   **Problem med elsystemet:** Kan innebära felaktiga installationer eller åldrade ledningar.
*   **Skador på takkonstruktionen:** Läckage och röta är vanliga problem.
*   **Problem med avloppssystemet:** Kan leda till stopp och översvämningar.
*   **Radon:** Höga radonhalter kan vara en hälsorisk.

För att identifiera potentiella dolda fel är det viktigt att vara uppmärksam på tecken som fuktfläckar, mögel, dålig lukt, sprickor i väggar och tak, och konstiga ljud från elsystemet eller avloppet.

### 6. Försäkring mot dolda fel – Skydd för både köpare och säljare?

Det finns **försäkringar mot dolda fel** som kan tecknas av både köpare och säljare. En sådan försäkring kan ge ekonomiskt skydd om ett dolt fel upptäcks efter köpet. Det är dock viktigt att läsa igenom försäkringsvillkoren noggrant, eftersom det kan finnas begränsningar i vad försäkringen täcker. Vanligtvis täcker försäkringen endast kostnader som överstiger ett visst belopp (självrisken) och endast fel som uppfyller kraven för att klassas som dolda. Under våra år i branschen har vi sett många fall där försäkringsbolagen försöker undvika att betala ut ersättning, så det är viktigt att vara väl förberedd om man hamnar i en sådan situation.

### 7. Juridiska processen – Vad händer om ni inte kommer överens?

Om köpare och säljare inte kan komma överens om ansvaret för ett dolt fel kan tvisten hamna i domstol. Innan man tar steget att stämma den andra parten är det vanligt att försöka lösa tvisten genom **medling** eller **förlikning**. Om detta inte leder till en lösning kan köparen väcka talan mot säljaren. I domstolen kommer köparen att behöva bevisa att felet är dolt, att det fanns vid köptillfället och att det påverkar fastighetens marknadsvärde eller användbarhet. Processen kan vara lång och kostsam, så det är viktigt att ha en bra juridisk rådgivare vid sin sida.

### 8. Förebyggande åtgärder – Minimera risken för dolda fel

För att minimera risken för dolda fel finns det flera förebyggande åtgärder som både köpare och säljare kan vidta:

*   **Köpare:** Anlita en erfaren besiktningsman, ställ frågor till säljaren om fastighetens skick, undersök fastigheten noggrant själv, läs igenom alla dokument noggrant, ta reda på fastighetens historik.
*   **Säljare:** Var öppen och ärlig om alla kända fel och brister, dokumentera alla reparationer och underhåll, anlita en besiktningsman för att göra en **säljarbesiktning**, teckna en försäkring mot dolda fel.

Genom att vidta dessa åtgärder kan både köpare och säljare minska risken för att hamna i en tvist om dolda fel. Kom ihåg att en öppen och ärlig kommunikation är grunden för en trygg och lyckad fastighetsaffär.

Att navigera i djungeln av dolda fel kan kännas överväldigande, men med rätt kunskap och förberedelser kan du skydda dig själv och din investering. Det är viktigt att komma ihåg att både köpare och säljare har ett ansvar i processen. För att undvika kostsamma överraskningar och potentiella juridiska tvister är det bäst att vara proaktiv och noggrann i alla steg. För mer information, läs <a href="https://rentry.co/8by9fxgh">den kompletta guiden om köparens undersökningsplikt</a> som ger dig verktygen för att göra en trygg affär.