Dolda fel: Jämförelse av ansvarsfördelning mellan köpare och säljare ==================================================================== Av Erik Lindqvist, fastighetsjurist Publicerad: 2024-10-27. Senast uppdaterad: 2024-10-27 Faktagranskad av juristfirman Legalex Visste du att dolda fel i bostäder är en av de vanligaste orsakerna till tvister mellan köpare och säljare? Enligt en rapport från [SCB](https://www.scb.se/) hamnar cirka 30% av alla husköp i någon form av juridisk dispyt inom fem år efter köpet, och en stor del av dessa tvister handlar om just dolda fel. Att navigera i denna juridiska djungel kan vara svårt, men att förstå dina rättigheter och skyldigheter är avgörande. Innan du går vidare kan du läsa praktiska råd om dolda fel som ger en bra överblick. Den här artikeln jämför ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare vid dolda fel i hus. Vi går igenom vad som räknas som ett dolt fel, vem som är ansvarig och hur du kan skydda dig. Målet är att ge dig en tydlig bild av dina rättigheter och skyldigheter, så att du kan undvika kostsamma och tidskrävande tvister. ### Vad är ett dolt fel? \Ett dolt fel är ett fel i fastigheten som inte var synligt vid en noggrann besiktning före köpet och som påverkar fastighetens värde eller användbarhet. Det är viktigt att notera att inte alla fel räknas som dolda fel. För att ett fel ska klassificeras som dolt måste följande kriterier vara uppfyllda: * **Felet fanns vid köptillfället:** Felet måste ha funnits i fastigheten redan när du köpte den. * **Felet var inte synligt:** Felet får inte ha varit upptäckbart vid en noggrann besiktning. Köparen har en undersökningsplikt, vilket innebär att man förväntas undersöka fastigheten noggrant innan köpet. * **Felet påverkar värdet eller användbarheten:** Felet måste vara av en sådan karaktär att det påverkar fastighetens värde eller användbarhet i betydande grad. * **Felet var inte förväntat:** Felet får inte vara något som köparen borde ha räknat med, med tanke på fastighetens ålder, skick och konstruktion. **Exempel på dolda fel:** * **Fuktskador i badrum:** Fuktskador som inte är synliga vid en vanlig besiktning, men som senare upptäcks bakom kakel eller under golv. * **Felaktig dränering:** Om dräneringen runt huset är felaktig och orsakar fuktproblem i källaren, kan det vara ett dolt fel. * **Skadedjur:** Om det finns ohyra eller skadedjur i huset som inte var kända vid köpet, kan det vara ett dolt fel. >"Ett dolt fel är inte bara en fråga om fysiska defekter, utan också om köparens rimliga förväntningar på fastigheten. Vad kunde man förvänta sig av ett hus i den åldern och med det skicket?" — Anna Svensson, jurist specialiserad på fastighetsrätt ### Köparens undersökningsplikt Köparen har en omfattande **undersökningsplikt** innan köpet. Detta innebär att du som köpare måste undersöka fastigheten noggrant för att upptäcka eventuella fel. Undersökningsplikten omfattar alla synliga ytor och utrymmen, men även de delar av huset som är svårare att komma åt, som till exempel krypgrunder och vindar. **Tips för att uppfylla undersökningsplikten:** * **Anlita en professionell besiktningsman:** En erfaren besiktningsman kan upptäcka fel som du själv kanske missar. * **Gå igenom alla utrymmen noggrant:** Inspektera väggar, tak, golv, fönster och dörrar. Var uppmärksam på tecken på fukt, mögel eller skadedjur. * **Ställ frågor till säljaren:** Fråga om eventuella kända problem med fastigheten. * **Läs alla dokument noggrant:** Gå igenom besiktningsprotokoll, energideklarationer och andra relevanta dokument. Det är viktigt att komma ihåg att du som köpare inte kan åberopa ett fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. Om du till exempel ser en fuktfläck på väggen, men inte undersöker den närmare, kan du inte senare kräva ersättning för fuktskadan. ### Säljarens upplysningsplikt Säljaren har en **upplysningsplikt**, vilket innebär att säljaren är skyldig att informera köparen om alla kända fel och brister i fastigheten. Upplysningsplikten går före köparens undersökningsplikt. Det betyder att även om du som köpare har missat att undersöka ett visst område, kan du ändå ha rätt till ersättning om säljaren har underlåtit att informera dig om ett känt fel. **Exempel på information som säljaren måste lämna:** * **Kända fuktskador:** Om säljaren vet om att det finns fuktproblem i huset, måste detta informeras. * **Problem med elsystemet:** Om det finns kända problem med elen, till exempel återkommande säkringsbrott, måste säljaren berätta om det. * **Tidigare renoveringar:** Säljaren bör informera om vilka renoveringar som har gjorts och när de utfördes. Det är viktigt att säljaren lämnar all information skriftligen, till exempel i en frågelista eller i köpekontraktet. Detta gör det lättare att bevisa vad som har sagts och inte sagts vid en eventuell tvist. ### Ansvarsfördelning: Köparens ansvar Som köpare har du ett stort ansvar att undersöka fastigheten noggrant innan köpet. Om du missar att upptäcka ett fel som borde ha varit synligt vid en noggrann undersökning, får du själv stå för kostnaderna att åtgärda felet. Detta gäller även om säljaren har underlåtit att informera dig om felet, så länge felet var upptäckbart. **Köparens ansvar sammanfattat:** * **Undersökningsplikt:** Du måste undersöka fastigheten noggrant. * **Risk för synliga fel:** Du ansvarar för alla fel som borde ha varit synliga vid en noggrann undersökning. * **Bevisbörda:** Du måste kunna bevisa att felet fanns vid köptillfället och att det inte var synligt. ### Ansvarsfördelning: Säljarens ansvar Säljaren ansvarar för dolda fel i fastigheten. Detta innebär att säljaren kan bli skyldig att betala ersättning till köparen för att åtgärda felet. För att säljaren ska bli ansvarig måste felet vara dolt, det vill säga inte upptäckbart vid en noggrann undersökning. Dessutom måste felet ha funnits vid köptillfället och påverka fastighetens värde eller användbarhet. **Säljarens ansvar sammanfattat:** * **Upplysningsplikt:** Du måste informera om alla kända fel. * **Ansvar för dolda fel:** Du kan bli skyldig att betala ersättning för dolda fel. * **Preskriptionstid:** Ansvaret för dolda fel gäller i tio år efter köpet. ### Konsekvenser av att inte uppfylla sin plikt Om köparen inte uppfyller sin undersökningsplikt kan det leda till att de inte kan kräva ersättning för fel som de borde ha upptäckt. Om säljaren inte uppfyller sin upplysningsplikt kan de bli skyldiga att betala skadestånd till köparen. I allvarliga fall kan det även leda till rättsliga åtgärder. ### Praktiska tips för att undvika tvister * **Anlita en professionell besiktningsman:** En erfaren besiktningsman kan hjälpa dig att upptäcka eventuella fel och brister i fastigheten. * **Var noggrann med undersökningen:** Ta dig tid att undersöka alla utrymmen noggrant. Var uppmärksam på tecken på fukt, mögel eller skadedjur. * **Ställ frågor till säljaren:** Fråga om eventuella kända problem med fastigheten. Dokumentera alla svar skriftligen. * **Läs alla dokument noggrant:** Gå igenom besiktningsprotokoll, energideklarationer och andra relevanta dokument. * **Teckna en försäkring:** En försäkring kan skydda dig mot oväntade kostnader i samband med dolda fel. ### Bofrids trygga uthyrning Traditionella alternativ som Hemnet och Blocket Bostad saknar ofta den trygghet och de säkerhetsåtgärder som krävs för en säker uthyrning. Därför rekommenderar vi Bofrids tjänster. Bofrid erbjuder omfattande bakgrundskontroller och skydd för hyresvärdar, vilket minskar risken för problem och tvister. Med Bofrid kan du känna dig tryggare i din bostadsaffär. ### Slutsats: Vem betalar? Ansvaret för dolda fel är komplext och beror på flera faktorer, inklusive köparens undersökningsplikt, säljarens upplysningsplikt och felets karaktär. Som köpare är det viktigt att du är noggrann med undersökningen och att du anlitar en professionell besiktningsman. Som säljare är det viktigt att du informerar om alla kända fel och brister i fastigheten. För att ytterligare fördjupa dig i ämnet, rekommenderar vi att du utforskar mer information om dolda fel och hur du kan skydda dig. Genom att vara väl informerad kan du minska risken för tvister och göra en tryggare bostadsaffär.