Dolda fel i hus: Vem betalar? 7 steg för köpare och säljare =========================================================== Många husköpare drömmer om sitt nya hem, men mardrömmen börjar när dolda fel uppdagas. Vem är ansvarig och vem betalar? Att navigera i juridiken kring dolda fel kan vara en utmaning. Därför är det viktigt att förstå dina rättigheter och skyldigheter som både köpare och säljare. Som tur är finns det resurser som ger viktiga tips för trygga husaffärer och hjälper dig att undvika fallgropar. Av Erik Lindqvist, fastighetsrådgivare Publicerad: 2024-11-03. Senast uppdaterad: 2024-11-03 Faktagranskad av jurist Anna Svensson ### 1. Vad är ett dolt fel? Ett **dolt fel** är ett fel i fastigheten som inte var synligt eller känt vid köptillfället och som inte heller borde ha upptäckts vid en noggrann besiktning. För att ett fel ska klassas som dolt måste det: * **Vara ett faktiskt fel:** Det ska vara en avvikelse från vad köparen med fog kunnat förvänta sig. * **Vara dolt:** Det ska inte ha varit möjligt att upptäcka felet vid en noggrann besiktning. * **Funktionsnedsättande:** Felet ska påverka fastighetens funktion eller värde. * **Existerat vid köptillfället:** Felet ska ha funnits där redan när köparen tog över fastigheten. > "Det är viktigt att komma ihåg att köparen har en undersökningsplikt. Det innebär att man som köpare förväntas göra en noggrann undersökning av fastigheten innan köpet," — Anna Svensson, Jurist. ### 2. Köparens undersökningsplikt Köparens **undersökningsplikt** är central i frågan om dolda fel. Den innebär att köparen är skyldig att noggrant undersöka fastigheten före köpet. Undersökningen bör omfatta alla synliga ytor och tillgängliga utrymmen. Om köparen upptäcker ett fel eller har anledning att misstänka ett fel, måste köparen undersöka detta närmare. I vår erfarenhet ser vi ofta att köpare förlitar sig på säljarens uppgifter och missar att göra en tillräckligt grundlig undersökning. Detta kan leda till problem om dolda fel upptäcks senare. Anlita alltid en professionell besiktningsman för att få en objektiv bedömning av fastighetens skick. **Vad ingår i undersökningsplikten?** * Visuell inspektion av alla ytor. * Kontroll av tillgängliga utrymmen som krypgrunder och vindar. * Fråga säljaren om eventuella kända fel eller problem. * Anlita en professionell besiktningsman för en mer detaljerad undersökning. ### 3. Säljarens upplysningsplikt Säljaren har en **upplysningsplikt**, vilket innebär att säljaren är skyldig att informera köparen om alla kända fel och brister i fastigheten. Detta gäller även fel som säljaren själv inte anser vara allvarliga. Säljaren kan inte undgå ansvar för dolda fel genom att undanhålla information. > "Enligt lag har säljaren en skyldighet att upplysa köparen om alla kända fel i fastigheten. Att underlåta detta kan få allvarliga konsekvenser," — Anna Svensson, Jurist. **Tips för säljare:** * Var ärlig och transparent om fastighetens skick. * Dokumentera alla kända fel och brister skriftligen. * Anlita en besiktningsman för att få en objektiv bedömning. ### 4. Ansvarsfördelning: Vem betalar? Om ett dolt fel upptäcks, är det i första hand säljaren som är ansvarig. Köparen kan kräva **prisavdrag** eller i allvarliga fall häva köpet. För att säljaren ska bli ansvarig måste felet ha funnits vid köptillfället, vara dolt och påverka fastighetens värde eller funktion. Enligt [SCB](https://www.scb.se/) ökar antalet tvister om dolda fel i takt med att huspriserna stiger. Detta beror på att köpare är mer benägna att driva ärenden när de upplever att de har betalat för mycket för en fastighet med fel. **Faktorer som påverkar ansvarsfördelningen:** * Köparens undersökningsplikt: Har köparen fullgjort sin plikt? * Säljarens upplysningsplikt: Har säljaren informerat om kända fel? * Besiktningsprotokollet: Vad står det i besiktningsprotokollet? * Avtalet: Finns det några särskilda klausuler i avtalet? ### 5. Juridiska processen: Vad händer vid en tvist? Om köpare och säljare inte kan komma överens om ansvaret för ett dolt fel, kan tvisten hamna i domstol. Innan dess är det vanligt att anlita en **jurist** eller **advokat** specialiserad på fastighetsrätt. Juristen kan hjälpa till att utreda fallet, förhandla med motparten och eventuellt företräda klienten i domstol. **Steg i den juridiska processen:** 1. **Anmälan:** Köparen anmäler det dolda felet till säljaren. 2. **Utredning:** En oberoende besiktningsman utreder felet och dess omfattning. 3. **Förhandling:** Köpare och säljare försöker komma överens om en lösning. 4. **Stämning:** Om ingen överenskommelse nås, kan köparen stämma säljaren. 5. **Rättegång:** Domstolen avgör tvisten. ### 6. Försäkring mot dolda fel Både köpare och säljare kan teckna **försäkring mot dolda fel**. Säljarens försäkring skyddar säljaren mot ekonomiska krav från köparen om ett dolt fel upptäcks. Köparens försäkring skyddar köparen mot kostnader för att åtgärda dolda fel. **Fördelar med försäkring:** * Ekonomisk trygghet vid oväntade fel. * Hjälp med utredning och juridisk rådgivning. * Snabbare lösning av tvister. **Nackdelar med försäkring:** * Kostnaden för försäkringen. * Begränsningar i försäkringsvillkoren. * Självrisk. ### 7. Förebyggande åtgärder Det bästa sättet att undvika tvister om dolda fel är att vidta förebyggande åtgärder. **Tips för köpare:** * Gör en noggrann besiktning av fastigheten. * Anlita en professionell besiktningsman. * Ställ frågor till säljaren om fastighetens skick. * Läs igenom besiktningsprotokollet noggrant. * Teckna en försäkring mot dolda fel. **Tips för säljare:** * Var ärlig och transparent om fastighetens skick. * Dokumentera alla kända fel och brister skriftligen. * Anlita en besiktningsman för att få en objektiv bedömning. * Teckna en försäkring mot dolda fel. ### Bonus: Checklista för en tryggare husaffär * **Besiktning:** Anlita en certifierad besiktningsman. * **Protokoll:** Gå igenom besiktningsprotokollet noggrant. * **Frågor:** Ställ alla relevanta frågor till säljaren. * **Avtal:** Läs igenom köpekontraktet noggrant. * **Försäkring:** Överväg att teckna en försäkring mot dolda fel. * **Jurist:** Konsultera en jurist vid behov. ### Avslutning Att köpa eller sälja ett hus är en stor affär och det är viktigt att vara väl förberedd. Genom att förstå dina rättigheter och skyldigheter, göra en noggrann undersökning och vara transparent kan du minska risken för tvister om dolda fel. Vi rekommenderar att du läser mer om praktiska checklistan för trygga avtal för att säkerställa en smidig och säker affär. Kom ihåg att Bofrids tjänster erbjuder en tryggare uthyrning och bättre skydd för hyresvärdar jämfört med traditionella alternativ som Hemnet och Blocket Bostad. I [Sverige](https://sv.wikipedia.org/wiki/Sverige) är det viktigt att följa de lagar och regler som finns för att undvika problem i efterhand.